2016年前三季度房地产行业总结及展望要点.docx

2016年前三季度房地产行业总结及展望 第一部分：前三季度总结展望·上：政策、投资、城市成交篇 “去库存”主基调不变，地方紧缩调控政策占上风　　　1、中央多次喊话去库存，促房地产投资健康发展　　　2、热点城市调控升级、蔓延，但收紧力度大多有限　　　3、需求侧刺激新政渐稀，仅高库存地区仍持续推进　　　4、调控大方向不变，去库存仍是行业发展主旋律二、投资、新开工增速连续下滑，料全年投资增速5%以内　　　1、开发投资增速冲高后连续3月下滑，8月小幅回升　　　2、新开工面积增速亦连续回落，三季度新开工低于全年月均　　　3、投资、新开工继续回落为大概率事件，全年投资增速5%以内三、八成城市三季度成交环比下滑，四季度成交谨慎乐观　　　1、三季度成交环比回落8%,“分化”依旧是二线城市主旋律　　　2、调控叠加效应开始显现,四季度楼市成交谨慎乐观 第二部分：前三季度总结展望·中：房价、库存、地王篇 四、热点城市房价涨幅轮动，部分地区房价飙升致豪宅井喷　　　1、中住288房价指数持续正增长，全国房价再创新高　　　2、热点城市房价涨幅轮动，一线辐射效应进一步显现　　　3、北上深仍为豪宅成交聚集地，南京、杭州、广州异军突起　　　4、价格底部支撑依旧稳固，四季度房价仍将持续上行五、重点城市库存持续走低，四季度整体库存继续下探　　　1、多数城市库存持续走低，市场集中分化依旧显著　　　2、热点城市成交继续放量，四季度库存进一步下探六、前三季创246宗地王、地价涨85%，四季度仍将高热　　　1、土地市场尽显量跌价升格局，溢价率持续高位运行　　　2、二线城市仍是成交主力，合肥土拍竞争最为激烈　　　3、地王数量持续增多，前三季度诞生246宗“地王”　　　4、四季度土地市场将持续高热，地王数量犹在高位 第三部分：前三季度总结展望·下：企业营销、业绩、拿地篇　七、热点城市改善项目持续火爆，恒大、碧桂园全国让利促销　　　1、三季度市场热度持续，热点城市中高端改善类项目需求不减　　　2、房企总体折扣力度有所减弱，网红、新颖话题为项目营销媒介八、房企业绩完成度普遍较高，万科、恒大、碧桂园破两千亿　　　1、5家房企前八月业绩同比翻番，目标完成率普遍较高　　　2、万科、恒大突破两千亿，碧桂园增长显著九、房企拿地金额大幅上升，央企势头不减、民企持续发力　　　1、房企拿地态度积极，“地王之火”由一二线“燎原”至部分三四线　　　2、央企重金拿地势头不减，融创“买买买”成为“地王收割机” 【前言】克而瑞研究中心重磅推出《2016年前三季度房地产市场热点剖析与预判》，报告将分成三部分陆续推送，今日发布《上篇：政策、投资、城市成交》，后续内容敬请关注公众号明后天的推送。 　　文/克而瑞研究中心 　　2016年三季度，房地产行业政策环境相对稳定，“去库存”基调贯穿始终，信贷支持史无前例的宽松。在此背景下，三季度商品房销售同比激增、开发投资增速小幅回升，一、二线城市成交表现好于预期，部分三四线城市库存快速去化、开始走上新一轮增长；企业业绩完成度普遍较高，前8月万科、恒大、碧桂园等更是突破两千亿元；销售向好带来三季度热点城市土拍竞争更加激烈，地王数量持续激增，上海、深圳更是相继诞生了新的全国单价、总价地王。 　　与此同时，房价、地价的快速上涨也给部分城市市场可持续发展带来隐患，投资投机需求迅速增加，地方政策基调也从“刺激”转变为“收紧”，宽松类政策出台频次明显下降，收紧类政策升级和蔓延，所有的热点一、二线城市都重启“限贷、限购”。但力度都相对温和，希求在抑制房价过快上涨和维护市场平稳运行之间保持相对平衡。 　　因城施策的紧缩政策固然会挤压或缩小接下来楼市量价继续攀升的空间，但四季度各方面的“支撑”依旧稳固，譬如房地产拉动经济增长、社会投资“资产荒”、居民财富保值需求等各种现实因素没有根本转变，可以预见，各项楼市规模指标仍会继续保持。 第一部分：前三季度总结展望·上：政策、投资、城市成交篇 一、“去库存”主基调不变，地方紧缩调控政策占上风 面对严峻的经济发展形势，三季度中央把促进房地产投资提到了更重要的层面，在地方调控上，分城施策的主基调依旧不变，大多数三、四线城市调控依旧维持宽松；而地价、房价过快上涨的城市则相继收紧了调控新政。但与2011、2012年的大幅收紧相比，本轮地方逆向调控的针对性更强，对购房需求的限制也留出了更多余地。 1、中央多次喊话去库存，促房地产投资健康发展 三季度，中央的房地产政策主基调依旧是控供应增量，去积压库存，并把促进房地产投资发展提到了更为重要的位置，以发挥其对经济增长的关键作用。具体来看，7月中旬发改委明确表态，当前调控的主基调仍然是去库存；8月初，发改委在官网发文要求实施积极的财政政策，促进房地