2016年房地产营改增要点.ppt

* * * * * * * * * * * * 二、税率及纳税方式 2、非房地产 简易征收： 小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时 的作价）÷（1+5%）×5% 二、税率及纳税方式 2、非房地产 简易征收： 其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税 应纳税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时 的作价）÷（1+5%）×5% 二、税率及纳税方式 2、非房地产 免税政策（个体工商户跟其他个人）： 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 北京市、上海市、广州市和深圳市： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税； 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。 二、税率及纳税方式 3、不动产租赁 前提：经营性租赁（融资性租赁不征收增值税--国家税务总局2010年第13号公告） 纳税地点： 不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 计税方式： 一般纳税人和小规模纳税人 二、税率及纳税方式 3、不动产租赁 计税方式： 一般纳税人： 出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额 出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税 小规模纳税人： 单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）、其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额 个体工商户和其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额 二、税率及纳税方式 3、不动产租赁 计算公式： 纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算： 销项税额＝含税销售额÷（1+11%）×11% 纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外， 按照以下公式计算： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5% 个人出租住房，按照以下公式计算： 应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% 其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 三、纳税时点 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 三、纳税时点 2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发