2016房地产开发与经营复习思考题要点.doc

《房地产开发》复习思考题 第一章 概述房地产资源理论, 简述房地产的自然、经济、社会特性。 自然——自然环境的制约性；经济——周期性、消费与投资的二重性；社会特性——收益分配的顺序，不能忽视城市土地所有者的收益。 何为商品房、普通商品房、现价商品房、经济适用房、廉租房、保障性住房、写字楼。。P62—63 普通商品房——最大面积不超过140平方米，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.44倍以内的商品住房。 限价商品房——指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。 经济适用房——指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。 廉住房指政府以租金补贴或事物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房我国的廉租房只租不售 保障性住房指纳入城镇住房保障规划和年度计划限定面积标准 写字楼——指供政府机构行政管理人员或企事业单位的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。 概述自然环境对房地产开发的制约性。 地质地形水文气候分别怎样影响P5, 土地一级开发是指政府依法对收购收回征收的国有土地组织实施拆迁和市政基础建设达到土地供应条件的行为 土地二级开发则是在土地一级开发的基础上进行房地产项目建设的行为 房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及以房地产产品为核心从事房地产中介 开发企业是依法设立以营利为目的从事房地产开发和经营的具有企业法人资格的经济实体 中介服务企业是指在房地产投资开发销售交易消费等各个环节中 咨询服务企业指依法设立从事房地产法律法规政策信息技术等方面咨询服务的经济实体 估价服务企业指依法设立冰取得房地产估价机构资质从事地产估价活动的经济实体 经纪服务企业指依法设立并取得房地产经纪机构资质以收取佣金为目的为促成他人房地产交易而从事居间代理等经纪业务的经济实体3 按企业所有制性质分类 ①城镇集体所有制房地产企业； ②国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司 ③合伙制房地产企业 ④中外合资经营房地产企业 概述房地产企业的特征。30 一房地产产品的地域性空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性 二土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性 三房地产企业存在专业化和综合化发展的趋势 概述房地产企业公司层战略、事业层战略、职能层战略36-40 概述房地产企业的常见和现代组织结构类型及原理40-43 一般组织结构：直线制、职能制、直线职能制、事业部制、矩阵型 现代组织结构团队结构虚拟机构无边界组织 特征： ①长期需求比较稳定 ②良好的金融担保品，适合财务杠杆操作 ③良好的对付通货膨胀的资产 ④与人口经济成长关系密切 ⑤缺乏流动性 ⑥节税效果比较好 ⑦开发和转换使用的成本比较高 简述房地产投资有哪些风险？如何控制？ 风险 （1）、系统性风险： 经济周期风险市场风险利率风险购买力风险流动性风险政策风险社会风险自然风险 经营性风险财务风险信用风险道德风险 风险控制回避风险 内涵房地产可行性研究就是指在房地产项目投资决策前通过对与项目有关的市场资源工程技术经济社会等方面问题进行全面的分析论证和评价从而判断项目法律上是否合规技术上是否可行经济上是否合理进而对多个方案进行优选的过程 主要内容 1、项目概况 2、市场分析和需求预测 3、规划方案的优选 4、开发进度安排 5、项目投资估算 6、资金的筹集方案和筹资成本估算 7、财务评价 8、风险分析 9、国民经济评价 10、结论 简述房地产项目可行性研究的作用。132 作用1、可行性研究是投资决策的重要依据 3、可行性研究是项目资金筹措的依据 4、可行性研究是编制设计任务书的依据 5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据 简述房地产项目投资估算的主要内容。140-144 何谓财务净现值、财务内部收益率、财务动态投资回收期136-140、收益乘数、偿债能力比率、权益报酬率？ 偿债能力比率每年实际净租金收入P课件第二章最后 P课件第二章 要件 原则科学性原则集体决策原则信息完备原则效益原则及时性原则风险原则守法原则 从广义上讲 特点融资规模大偿还期较长资金缺乏流动性高风险高收益 类型 从融资主体看分为企业融资和项目融资 从融资渠道看分为直接融资和间接融资 直接融资直接性分散性信誉差异性部分不可逆性相对较强的自主性 间接融资间接性主动权掌握在金融中介手中集中性可逆性信誉度偏好性 企业自有资金政府财政资金银行贷款股票债券集资租赁等其他 优势 ①信托融资创新空间宽广，同时具有巨大的灵活性 ②信托具有财产隔离功能 ③相对银行贷款而言，房地产信托融资方式，可以不受通过银行贷款是企业自有资金