201311顾瑞鹏房地产建筑业税收政策分析与纳税筹划.pptVIP

六、投入货币返还项目利润 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： (二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 　 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息红利进行相关的税务处理 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 六、投入货币返还项目利润 企业所得税： 企业所得税法第二十六条 企业的下列收入为免税收入（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益； 营业税： 1997国税函387号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复 将不动产作价作为股利分配给投资方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对分配的不动产应按销售不动产征收营业税。 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 七、以土地换取开发产品 1990国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 由于需要将工业用地改变为居住用地，改变了原先的土地使用权出让合同约定的使用条件，因此工业企业不得直接向开发商转让土地，一般采取协议出让的方式实现土地使用权的转移 1、工业企业向土地部门提出申请 2、土地部门和开发商互相协商 3、土地部门和工业企业终止土地出让合同 4、土地部门和开发商签订土地出让合同 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 七、以土地换取开发产品 分析：工业企业从土地部门取得搬迁补助收入（货币），确认为当期的营业外收入，计算企业所得税，符合一定条件可以免征营业税 从开发商取得的搬迁补助收入（实物），应当计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。但由于相关的金额无法可靠核算，原则上可以递延到实际取得开发商品时再予以确认，但各地普遍要求预征，之后多退少补 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 七、以土地换取开发产品 在这个业务中，开发商需要向土地部门支付土地出让金，同时向工业企业补偿搬迁或拆迁费用，共同形成土地成本 工业企业从形式是将土地归还给土地部门，同时从开发商取得搬迁收入。由于不属于政策性搬迁，必须计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 八、联合建设承担特定项目 工业企业将拥有的土地通过土地部门协议转让给开发商，约定完成另一宗土地的特定项目建设。 注：特定项目不涉及土地使用权的转移，单独办理报建手续，属于开发商的代建项目，不涉及转让不动产的营业税 1998国税函554号关于代建房屋行为应如何征收营业税问题的批复 开发商应将特定项目对应的建设成本作为土地成本的组成部分，付款人为开发商，但发票抬头应当填写工业企业 2002国税函1094号关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 九、以土地换取开发企业股权 2007中华人民共和国城市房地产管理法 第二十八条 依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第三十一条第二款 企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本 12种合作建房形式涉税疑难分析 税法直通车 * 九、以土地换取开发企业股权 1995国税函156号营业税问题解答（之一） （一）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征