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* * --------本章结束------ ---------谢谢--------- * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第六章 集体土地上房产测绘 河海大学 王山东 wsd0605@126.com 6.1 集体土地上房产测绘概述 6.2 房产平面图测绘 6.3 集体土地房产调查 6.4 房产分户测量 集体土地上的房屋是权利人的重要财产,积极稳妥地开展集体土地上的房屋权属登记工作是贯彻党的农村政策,保护房屋所有人的合法权益,促进集体土地上的房屋合法转让,促进行城乡经济发展的重要措施。通过该项工作,可以建立和完善城乡一体化的房地产产权登记制度,从源头上保证村镇规划的实施,进一步规范村镇建房和土地管理,合理配置资源,杜绝私搭乱建的无序现象,改变农村村容村貌,促进社会主义新农村建设,更好地促进村镇发展和维护社会稳定。 集体土地上房屋权属登记工作主要依据《物权法》和建设部《房屋登记管理办法》,以及地方政府出台的相关文件。登记发证的前提是对房屋权属的调查和测绘。 6.1 集体土地上房产测绘概述 一、集体土地上房产测绘的特点 集体土地上的房产与城市的存在着很大不同,主要体现在: (1) 分布广:集体土地上的房产是依地理生存环境条件,人类逐步建设起来的。一般只要适宜生活的地方,就有房产。 (2) 密度差异大:集体土地上的房产的分布主要以自然村落为主,在平坦地区与交通便利道口房屋的分布密度大;在丘陵地区与山区,住户只是零星分布。 (3) 城乡结合部乱:城乡结合部区域城市与农村交错穿插,商业繁荣,经济较为发达;该处的房产价格与房屋租赁价格较城市相对较低,房屋的私搭乱建严重;又由于近年来城市发展迅速,许多城乡结合处在待或即将征迁状态,为征迁而建造的临时建筑泛滥。 (4) 公安坐落不齐:由于大部分集体土地上房屋的公安门牌号不齐,所处的地名生疏;又由于市场经济的发展,农民迁移到别的村庄建房,造成户籍地址与居住地不一致的现象普遍。 由于以上特点,集体土地上的房产测绘工作也同样面临测绘区域广、房产调查难度大、公安编号不齐、城乡结合部房产测绘难度大等难题。 一、集体土地上房产测绘的工作流程 针对集体土地上房产测绘的特点,我们制定了相关的工作流程,以保证该项工作的顺利进行和测绘成果质量的保证。 (1) 集体土地房产测绘宣传:由于集体土地上特别是偏远地区的住户对房产权属登记的意义不甚了解,对通过登记发证来保护自己的权属的意识不强,所以要开展自上而下的宣传,并通过海报、广播、电视等多种媒体进行广泛的宣传发动,并建立相关的工作制度与组织机构。 (2)房产平面图测绘:由于集体土地上房产分布广,为了能进行公安门牌号的编制和房产的精确定位,必须进行平面图测绘。平面图的测绘范围一般为房产周围并外扩30至50米,为了表达村落之间的关系,其连接道路及其外扩30米范围内也要测绘。 (3)分户测绘培训与动员:集体土地上的房产调查测绘,因政策性强,又涉及到千家万户,单靠政府的宣传很难让权利人了解房产权属登记的真正含义。为了能顺利地开展工作,在进村开展工作之前,必须先召开全村分管领导、组长、片长宣传培训会,直接贴近最基层的组织,使该工作的宣传真正做到进村入户。 (4)分户测绘:首先制定分户测绘的代码,由村委会派人陪同入户调查,填写调查表,绘制房产平面草图,然后根据测绘规范进行分户测绘,并对每一栋房屋拍摄前后两张照片;村委会同步填写权属的基本信息,以便权利人签字和各级政府审批。 (5)内业处理:把外业调查的权属信息录入,并采用专业的农村房产计算软件进行分层分户图绘制、计算、入库和审核。调查信息录入重点关注姓名、身份证号及特殊属性(农转非、继承等)。对于新门牌号的确定是先与派出所联系,在征得同意后可以根据规则预先编制,然后绘制带门牌号的平面图、户籍花名册、申报材料,上报派出所加以确认。 (6)测绘成果核查:以自然村为单位,打印出测绘成果,报村委会核查,并派测绘人员复核,对有疑问者重新测绘。成果核查正确后,上报村委会。 (7)发证申请审批:由村委会准备齐权属申报材料,以及测绘成果(平面图、分户图,并加盖测绘章)和花名册(含建筑与占地面积)。由各级行政机关逐级上报审批(村、乡镇、区、土地、规划、房产),然后公示。 (8)建库与缮证:各测绘队在各项内业工作检查结束,且确认无误后,由数据导入程序导入至测绘总库,由测绘实施人再次进行数据检查,当确认数据无误后再导入发证数据库,进行集
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