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明源地产研究院 项目总必知的项目开发全流程及关键节点 明源地产研究院官方微信出品 推荐语 房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7 大阶段，项目总要有运营的高度做到 运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。 第一部分 房地产项目整体开发流程 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向 消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。 1.企业视角的房地产流程 明源地产研究院 2.客户视角的房地产流程 3.案例：佳兆业项目整体开发流程 （1）18 个关键节点——里程碑计划（一级计划） （2 ）18 个关键节点——里程碑计划（一级计划） （3 ）18 个关键节点——里程碑计划（一级计划） 明源地产研究院 第二部分 项目全流程7 大关键节点 ▌一、土地获取 明源地产研究院 （一）企业获得土地的方式： 1.行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础 设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。 2.资本市场: （1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项 目开发公司； （2 ）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、 土地增值税、所得税、印花税、契税等税费； （3 ）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购 公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税 费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比 如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 3.土地市场： 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002 年7 月以 来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。 （二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？ 1.市场未来预期； 2.项目或区域发展预期； 3.规划条件的市场实现及经济实现； 4.企业发展战略和机会成本； 5.竞争对手的情况分析。 案例：佳兆业拿地原则 明源地产研究院 （1）住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业 在整体开发量中的比例。 （2 ）选择预售条件宽松、±0 可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发 展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。 （3 ）避免拿超级大盘（建面100 万平方米以上），以免过多占用资金。 （4 ）深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入 城市有3 个可售建筑面积在30 万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地 储备结构规划并严格执行。 （三）各部门职责 投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董 事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招 牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。 营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地） 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。 成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根 据设计部提供的规划要点进行估算） 采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。 关键要素：项目可研报告。 ▌二、定位决策 1.地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！ 明源地产研究院 决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。 2.案例：佳兆业项目定位决策三大要素 定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林