中国房地产市场2009年综述与2010年展望〔统稿〕.ppt

2009年房产市场运营综述 销售：强劲反弹，重返景气周期 行业整体强劲复苏，全年商品房销售总额和销售面积均创出历史新高 销售额增速明显超过销售面积增速：一是全国房价普涨；二是一线城市销售占比提升，一二线城市是推动房价和成交量上升的主力 房价普涨，价格指数逐月上升，并出现过快增长的势头，全年全国宏观商品房市场售价同比涨28.6%。 供应：短期偏紧，中期趋缓 销售速度快于投资和建设速度，市场出现供小于求的情况，库存快速下降，即期供求矛盾的突出推升了全年房价大涨 在经历2008年销售惨淡，资金链紧绷的局面后，投资趋向保守。房地产投资和新开工面积等供应的先行指标直到2009年中方有起色。供应释放的迟滞性导致全年指标处于历史低位，与销售的火热场面形成鲜明的对比。 但2009年下半年土地市场全面回暖，多个一二线城市的土地出让交易额创出新高，而新开工面积的单月增速和绝对增量在三季度以来也迅速攀升。 2009年行业复苏的动力因素：合力作用 动力因素的解构 构建动力评价模型 南方主要代表城市近期表现 广州、深圳 中山、珠海、东莞 广州：价格回升，成交量在高位波动，近期呈下滑趋势 07年全年广州房价上涨较快，宏观调控后出现拐点。价格出现双峰后，震荡向下。从今年4月开始价格开始反弹回升。 广州商品住宅销售速度受调控影响明显，08年月均较07年月均下跌超过30%。09年以来成交量波动走高，月均成交量同比增长97%，但近期环比负数增长，下滑趋势明显 668.1 469 单位：1000㎡ 923.06 深圳：价格低位反弹，创历史新高，成交量高位开始走低 07年1—10月深圳房价高位急剧上涨，宏观调控于2007年11月开始显现效力，价格下挫严重。08年价格持续震荡。09年上半年价格跌至低谷迅速反弹。 受价格上涨过快影响，深圳商品住宅销售速度自07年后便整体走低，调控后更是萎靡。新年以来成交量波动上涨，但5月份之后，成交量走低。 单位：1000㎡ 417.8 524.4 324.1 东莞：价格波动走高，成交量大涨后开始出现下滑 471.3 473.9 东莞在调控前价格温和上涨，调控后迅速下挫。09年以来价格开始走高。 调控后东莞成交量急剧萎缩，08年市场成交量较之去年约缩水了38%,09年节后成交量大幅回升，从化5月开始持续走低，近两个月成交量小幅上升 291 中山：价格相对稳定，成交量平稳上涨，基本恢复至07年同期水平 509 281 单位：1000㎡ 中山自07年10月份出现价格高峰之后，保持较为平稳的态势，09年价格处于相对稳定的高位状态。 中山2008年成交数据较07年有所下降，但降幅不大.今年1-11月份成交量持续上涨，同比上升81%，略高于07年同期水平 510 珠海：价格剧烈震荡走高，成交量平稳，09年底降价迎来一个成交高峰 200.5 196.8 单位：1000㎡ 珠海自07年以来价格剧烈上涨，宏观调控后价格剧烈震荡，08年3—5月价格大幅下挫，但很快急剧反弹，目前在高位震荡，09年12月价格急剧下降 07年至2008年上半年成交量保持稳定。08年下半年成交量开始下滑。09年成交量上升，12月份呈现出低价格高成交量的态势。 226.4 成交量 价格 + + - - 广州 深圳 珠海 中山 东莞 南方城市综合分析：成交量不同程度地呈现下滑趋势 2009年代表性城市综合坐标系(与高峰的2007年相比） 与2007地产高峰年相比： 多数城市无论是在成交量还是在成交均价上都超越了2007年的高峰。 南部城市与北部和中部相比，在成交量和均价的增长幅度上相对逊色，主要原因是南部城市在2008年的调整相对更加深入。而北部城市表现卓越，如天津、大连在成交量上表现突出，西安、沈阳则量价均有大幅上升。中部城市则在量价两方面都有均衡的提升，介于南北之间。 二线大城市成为2009年明星，尤其是北部城市。从增长率的角度看，二线城市的表现更突出，成交量和成交均价均优于一线城市（上海除外），未来的投资重点活跃正向二三线城市转移。 天津在成交量增长，上海在成交均价上的表现都让人印象深刻。 2009年代表性城市综合坐标系(与低谷的2008年相比） 与2008房地产低谷年相比： 无论成交量还是成交均价都大幅上扬，尤其是成交量比之08年出现“井喷”现象。 传统的一线大城市之外，二线大城市成为增长的主角，如沈阳、成都、杭州等。 与2008年相比，中北部城市的增长表现优于南部城市。珠三角地区城市集群的的地产发展动力要弱于长三角和环渤海地区的城市群。 房地产动力系统的经验模型构建 中国近3年来动力综合测评 2010年动力预判：未