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* 四、优先受偿权问题 （一）优先受偿权的主体问题 1、合同无效是否影响优先受偿权。 我省此前指导意见认为合同有效是主张优先受偿权的前提。 最高法院第55期《民事审判指导参考》刊登的《汕头市建安（集团）公司与北京秦浪屿工艺品有限公司建设工程施工合同上诉案》，该案经审委会讨论决定，从合同法规定的工程价款优先受偿权的立法目的考虑，应尽可能保护承包人工程款的有限受偿权。无论合同是否有效，均不影响承包人享有优先受偿权。 * 2、实际施工人是否可以主张。 我省法院目前持否定的态度。2004年省法院指导意见第7条规定：在建设工程合同无效的情形下，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。 最高法院新司法解释征求意见稿提供两种意见。 * （二）承包人过错导致工程验收不合格，承包人不能主张优先受偿权 （三）逾期竣工的优先受偿权问题 2011年全国民事审判座谈会纪要规定：非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。对此存在两种不同的理解。 * （四）优先受偿权期限的起算点 1、实际竣工时间与约定竣工时间不一致的，以日期在后的作为起算点。 2、中途解约由其他承包人继续建设竣工的。 3、“烂尾工程”如何认定起算点。 4、工程付款期限晚于竣工日期的处理。 * （五）装饰装修工程款的优先受偿问题 1、仅限因装饰装修而使建筑物增加的价值。 2、发包人是建筑物的所有权人或者承包人与建筑物所有权人之间有合同关系。 （六）受偿受偿权的范围 1、利息、带资、垫资、工期奖、质量奖。 2、不及于建设用地使用权价值部分。 * （六）优先受偿权的行使方式 能否留置？ （七）能否预先放弃 * 五、工期问题 （一）开工日期的认定 实践中争议较大的是未取得施工许可证，但已进场施工的，开工日期如何认定。施工许可证是政府职能部门对建设工地施工进行管理的行政行为，在未取得施工许可证的情况下擅自施工的，依法将受到相应的行政处罚，但并不能以此否定已提前施工的民事行为效力。 * （二）实际竣工日期的认定 1、合同有约定的以约定为准。 2、合同没有约定，按司法解释第14条的规定办理。 验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期。 承包人已经提交竣工报告，发包人拖延验收，以承包人提交验收报告之日为竣工日期。 未经竣工验收，发包人擅自使用的，以建设工程转移占有之日为竣工日期。 * （三）承包人的履约抗辩权 1、发包人不依约支付预付款和工程进度款，承包人可行使先履行抗辩权，有权顺延工期直至停止施工。 应注意的问题：第一，停工之前是否应当发出付款催告或发出停工通知？ 第二，承包人没有按合同约定申请顺延工期，是否必然导致不能顺延工期的后果？ 第三，工期只与工程进度款挂钩，而不与工程结算款挂钩。 * （四）无签证但工期应顺延的情况 没有顺延工期的现场签证等证据的，人民法院可以据实认定顺延的工期；需要进行工期鉴定的，依法委托鉴定 。 （五）工期顺延的损失确定 实践中，如果双方当事人对此争议较大，一般是提交鉴定机构进行鉴定。 工期顺延的损失主要是停窝工损失。 * 六、工程质量问题 （一）工程质量与工程款是对应关系 1、工程合格，按合同约定或参照合同约定支付工程款。 2、工程不合格，分为两种情况： （1）工程修复后验收合格，按合同约定或参照合同约定支付工程款。 （2）修复后工程仍不能验收合格，发包人可拒绝支付工程款。 3、发包人擅自使用未经竣工验收的工程，承包人对工程质量免责，但基础工程和主体结构除外。 * 4、竣工验收合格，但不符合合同约定质量标准，发包人不能拒付工程款，但施工人有义务修复或者减少工程款。 5、无论是真正验收合格，还是提前使用视为验收合格，工程在保修期内，施工人都要承担保修责任，建筑物在合理使用寿命内，施工人要对地基和主体结构的质量问题承担责任。但这种质量责任与支付工程款不挂钩。 * (二)关于发包人对工程质量承担过错责的问题 工程出现质量问题，大部分情况下都是承包人的责任，因为保证工程质量是承包人的合同义务。在特殊情况下，发包人要对工程质量承担过错责任。 1、提供的设计有缺陷； 2、提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准； 3、直接指定分包人分包专业工程。 * （三）关于工程质量异议是抗辩还是反诉的问题 1、工程未经组织验收，发包人也未提前使用，此时的质量异议属于正当的抗辩。 2、在发包人未组织验收但先行使用的情况下，可认定发包人已放弃质量抗辩，并以其使用行为表明承包人施工的工程质量符合合同的约定，故给付工程款条件成就。 3、实践中还存在着大量的发包人出于各种目的