冷水江市时代100项目推广方案〔长沙胜天地产服务机构〕.ppt

冷水江房地产市场分析小结 地块分析 客户定位 根据我们以上的分析，项目作为小高层电梯房，使得我们必须与现有的高档住宅楼盘进行竞争。对目标客户群进行精确的把握。从项目固有的优势与劣势出发，可以锁定我们的目标客户： 1、他们多是冷江人，但是事业、工作并不一定在冷江，很多是在外地； 2、他们有意愿在冷江安家，但目前还在为事业打拚，四处奔波； 3、他们大多是25-35岁的年轻人，目前买房多是作为过渡，要么是为了结婚，要么是为了给父母住，要么是为了投资，所看重的是项目的升值前景和交通便利性。 4、他们手上经济并不十分宽裕，一般喜欢总价不高、升值潜力大、又有一定档次感的楼盘。 1、商铺客户： 通过对冷江房地产市场及项目本身分析从而引发项目下述核心问题 思 考 市场定位诠释: 星级公馆 星级: 第一印象易给客户产生五星级酒店的憧憬，在此体现项目地段优势、一站式配套、建筑品质及高品质生活情趣； 公馆：原为古代达官贵人居住的地方，现本项目作为都市高贵身份的象征； 因此五星级与公馆的完美结合从而能更好树立拔高项目高端市场形象。 如何打造名符其实的星级公馆： 在地段上：我们位于布溪中心地段，紧邻锑都中路，交通便利。 在配套上：周边生活配套完善， 加上项目自身一站式商业配套。 在景观上： 区域居家环境较好，青山公园、资水五分钟生活圈。 然而这些优势相对区域竞争项目博长·金水湾、佳泰家楼盘，并未占具绝对优势，相反在居家上有一定的劣势，因此弥补自身的劣势是实现项目价值的突破点。 突破点：实现项目科技/智能/环保/精致 （一方面弥补劣势，另一方面打造真正的定位目标） 科技/智能/环保/精致要点 新风置换系统 ：在我国很多地区都已采用，如清华大学教学楼、首都体育馆羽毛球馆、北京市长办公室等场所都有应用，目前湖南，仅长沙地区开始采用。原理是利用室内空气负压，将室内污浊的空气通过排风口排出，再将空中新鲜空气通过进风口过滤除尘处理后引入室内。无需开窗即可实现新鲜空气的置换，不仅缓解了开窗通风换气与室外噪音影响的矛盾，更是解决了在雨雪天气里或无人在家、或取暖时室内开窗的难题。另外可加速家里装修后有害气体的释放。室内空气质量可随时通过室内显示器监控，让您可以随时监控到室内的空气质量。 智能系统：制纹识别门禁系统、车库刷卡系统、可视对讲系统、红外线监控系统等一系列的高科技设施 。 环保系统：在建筑节能上采用了目前国家科技部推广的环保节能保温材料，给建筑也穿上的保暖衣。窗户采用断桥铝密封保温，双层中空隔音玻璃设计。 1、项目定价原则 “试探式定价” 我们认为，如果作为住宅楼盘跟博长·金水湾、佳泰家居家环境上进行同质竞争，本项目不占优势，必然要以低价才能取胜，均价在2500左右。而如果我们突出项目的本身价值，以科技、智能，环保、精致全力打造一个星级公馆高端产品市场形象，则均价同样可以卖到2700以上。 营销策略: 施工节点及资金回笼预估 营销总部署-阶段划分 结束语 推广主题： 给冷江第一个星级公馆 公馆 品质 致上生活圈 星级公馆的品质生活 亮相期 阻击培育期 公售期 认筹节点推广费用预计（11月-元月。不含户外费用） 衷心预祝时代100项目开发取得辉煌成功！ Thanks 本报告为使视觉美化，采用了华文细黑/文鼎CS大宋等字体，若要拷贝方便阅读，请安装上述字体。 长沙胜天地产顾问有限公司谨呈 2011年11月6日 PART1 市场分析研究 PART2 项目定位研究 PART3 产品营销建议 PART4 营销推广部署 自09年下半年以来，政策密集出台，但针对的主要是一二线城市，对在于三、四线城市的本案也许是机会所在 * * * * * 9.27新政 10.22新政 国务院关于促进集约用地的通知 国办关于促迚房地产市场健康収展的若干意见 公积金贷款利率下调 地方政府出手救市 国十一条 二手房优惠中止 资本金比例下调 二套房再次收紧? 土地出让金首付5成 新国十条? 公积金贷款利率上调 关于开展房地产专项整治的通知 清查闲置土地? 二手房政策收紧 物业税开征研讨 国四条 刺激政策 抑制政策 政策严厉程度不断增加 929二次新政 加息上调存款准备金率 模拟住宅成交均价走势 整体市场︱政策经济 通货膨