地产政策讲坐08–3–29.ppt

连续调控下的地产时局与展望 河南财经学院：刘 社 2008.3.29 讲座提纲 一、对房地产调控政策的简要回顾 二、调控政策下的楼市态势 三、透过两会看楼市——几个热门话题 四、对未来楼市发展趋势的研判 市场机制的作用是“供求决定价格，价格引导供求”； 然而，近几年来，我国的房地产市场处于一种典型的市场失灵状态：供给被快速“收藏”，需求被不断“复制”，价格被人为“炒高”，住房已经成了一种“价值象征符号”； 因此，过热的市场，需要得到政府有效的调控和管制。 一、对房地产宏观调控政策的简要回顾 （一）2004年 1.土地政策：2004年3月30日，国土资源部、监察部下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》； “8.31”土地大限：要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。 标志着仅凭着政府一纸批文就协议取得的土地使用权的日子成为了历史，取而代之的是招投标方式为主的“阳光交易”新措施。 2.紧缩“银根” ①国务院发出通知，决定提高房地产开发项目资本金比例(不含经济适用房项目) ，由不低于20%提高到不低于35%（2004年4月27日）； ②2004年9月21日银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指出：应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 ③提高存贷款利率：2004年10月29日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，银行个人住房贷款5年利率由5.04%上调至5.31%，而同期商业贷款利率为6.12%。（利率进入加息通道） ④ 4月25日提高存款准备金一次（从7%到7.5%）。 （二）2005 1.3月份两会期间，温家宝总理在《政府工作报告》中提出“抑制房地产价格过快上涨” ； 2.货币政策：从2005年3月17日起，调整个人住房贷款政策，取消房贷优惠利率，实行下限管理（不得低于同期贷款利率的90%）； 5年期住房贷款利率由5.31%上调至5.51%； 3.“旧国八条” 05年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，即业界所说的“旧国八条”： 将房价问题提高至政治高度，明确表示要将追究地方主要领导的责任。 要大力调整和改善住房供应结构； 4.“新国八条” 05年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被业界称为 “七部委八条意见”或“新国八条” ： ①强化规划调控，改善商品房结构；②加大土地供应调控力度，严格土地管理；③调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 （财政政策）；④加强房地产信贷管理，防范金融风险 ；⑤明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；⑥加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 ；⑦切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 ；⑧加强市场监测，完善市场信息披露制度。 郑州市2005年享受优惠政策的普通住房标准 （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积为140M2以下； （三）销售价格（按建筑面积计价）不高于本市商品房住宅销售平均价格的1.4倍。 （三）2006年 经过一年的市场“博弈” ，一个令人尴尬的实事却让政府不得不面对： 全国房价依然高企不下，不少城市的房价甚至出现了逆市上涨，房地产宏观调控政策远未达到预期效果！ 于是，2006年，政府继续调控楼市！ 1.货币政策 1.两次上调贷款利率（0.27%/次）：①2006年4月28日仅上调贷款利率，不上调存款利率；②2006年8月19日，一年期存、贷款基准利率均上调0.27% 2.三次提高存款准备金（0.5%/次）：7月、8月和11月,存款准备金从7.5%升至9%。 2.”国六条“、九部委“十五条” 2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出促进房地产业健康发展的六项措施（俗称“国六条”） 。 5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》〔2006〕37号。《意见》规定： ①2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（90/70、双70政策） ②个人按揭首付提至30%（90平方米以下的自住住房可维持20%首付）；对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，银行不得贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。（货币政策） 　 ③购房5年之内转让的，全额征收5%的营业税，并征收房款增值部分的个人所得税（税率20%）。 ④地方政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房