野生动物园附近商业地块技术总结.ppt

惠南建德项目报告 2015年9月11日 建德南郊别墅 实地考察图片 介绍 该地块原为建德南郊别墅的商业配套用地，原名叫（建德南郊大酒店）为建德南郊一期销售时使用的售楼处，配套有一个会所，一个室内游泳池，两个网球场，一个小型高尔夫练习场，现除了游泳池还对社区业主开放以外，其他均已经废弃使用。 建德南郊别墅2003年首期建成，至今仍在销售四期别墅（古北香提岭）。 商业占地：30000㎡ 容积率：1.29 总建：38600㎡ 地块： 沿南六公路有30米宽的公路绿化带，地块呈各边长170米的正方形。 目前建有会所和一个泳馆在使用，其他高尔夫网球场等已废弃，沿南六公路有一栋4层的废弃厂房。 南六公路 废厂房 游泳馆 一期会所 网球场 高尔夫 游泳馆 水泵房 废厂房 一期会所 周边二手公寓 15000元/㎡ 正对动物园停车场 艺泰安邦（2014年12月交付） 周边二手别墅 20000-25000元/㎡ 莱茵美墅独栋3.5万，联排2.2万（2009年交付） 建德（古北香堤岭）纯独栋4万（送2亩花园） 综合论述观点： 该位置紧邻野生动物园（600米） 距离迪士尼东门，约6公路 交通便捷，但周边环境稍差 产品定位 该位置属于建德南郊别墅一期配套，原名建德大酒店（现已关闭）， 地块适合建造迪士尼相关的酒店， 因位置在野生动物园与迪士尼之间（紧靠动物园停车场）， 如建造酒店或公寓，目前售价12000元左右 区域直接竞争关系：迪士尼酒店，惠南、川沙各同类项目 初步测算方案 (酒店公寓+商铺） 总建筑面积3.8万方，设定整盘均价15000，产品（酒店公寓，商铺） 周边住宅公寓15000元，商业系数0.8，约售12000元 该项目总销5.6亿，销售去化周期约为2年， 如迪士尼开园后预计价格上浮20%，总销约6.5至7亿元 产品 面积段 套数 建筑面积 单价 套总价 总销 酒店公寓 50 500 25000 12000 60万 3亿 商铺 30-100 200 13000 20000 100万 2.6亿 合计 　 38000 15000 　 5.6亿 THANKS