价值工程在住宅性能认定中的应用.docVIP

　　价值工程在住宅性能认定中的应用 　　 　　商品住宅性能认定是指按照国家发布的商品住宅性能评定方法和统一的认定程序，经过评审委员会对商品住宅的综合质量进行评审和认定委员会的确定，授予相应级别证书和认定标志。性能认定将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素归纳为五个方面来评审：适用性、安全性、耐久性、环境性和 经济 性，其中又细分了多项指标，能够对住宅做一个较为 科学 的、完整全面的同时又是公正的评价。A级住宅应符合节约能源、资源，保护环境的可持续 发展 原则。一旦得到性能认定标志的住宅就说明这个项目是在这一档次中性能品质优良的住宅。 　　 　　国务院办公厅“关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量若干意见”的发布标志着我国住宅性能认定制度的确立。文件明确指出要“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。建设部“关于印发《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的通知”，进一步确定了住宅性能认定制度的宗旨、组织机构、工作程序等运作机制。在建设部发布的“建设事业‘十五’计划纲要”中，也把住宅性能认定作为住宅产业需要继续建设的五大体系之一。住宅性能认定制度的根本任务是提高住宅的品质和质量，以促进住房消费，拉动经济增长。 　　 　　二、住宅性能认定制度 　　 　　由于住宅性能认定在我国是一项开创性的工作，作为制订标准的过渡措施，1999年下半年，建设部住宅产业化办公室编制了《商品住宅性能评定方法和指标体系》供试行时采用。截至 目前 ，全国各地已有182个小区通过了住宅性能预审，其中44个小区通过终审并由建设部向全国公告。在 总结 《商品住宅性能评定方法和指标体系》试行经验的基础上，从2002年开始，建设部住宅产业化促进中心和中国建筑科学 研究 院等单位正式开始了标准的起草工作。2003年8月12日颁布的国发[2003]18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》要求：“完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。”2004年12月13日至14日，建设部在北京召开了《住宅性能评定技术标准》审查会。根据审查意见，2005年1月形成了报批稿，准备与新编《住宅建筑规范》同时颁布执行。 　　 　　三、价值工程在住宅性能认定中的 应用 　　 　　中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文指出，推进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系和性能认定体系，其中性能认定体系是整个大系统的核心。建设部有关领导多次指出，目前 社会 上出现的绿色住宅、生态住宅、健康住宅等概念，都是强调住宅性能的某些方面，建设部不提倡炒作各式各样的新概念，而要把其中合乎科学的 内容 纳入性能认定指标体系中来。采用什么方法对住宅性能进行认定是一个重要的 问题 。 　　1、价值工程的定义。价值工程又名价值 分析 ，是二战以后发展起来的一种技术经济分析技术。它是节约能源，降低产品成本的有效方法，并以它实用、灵活和行之有效等特点引起了世界各国的重视。价值工程从它一诞生，就为 企业 、社会带来了巨大的经济效益。目前价值工程已广泛应用于产品设计、生产和使用、作业程序、工作方法和管理规程的改进等方面，带来的效益也难以用简单的数字来衡量。我国1978年正式引入，经过不懈努力，价值工程在我国迅速展开，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都取得了很大的进步。但在与房地产相关的产业中运用并不十分广泛。目前房地产开发成本不断上升，商品房价格居高不下，消费者苦不堪言。尤其是房地产新政实施以后，房地产开发商面临风险增大、经济效益下滑的窘境。因此，有必要应用价值工程的研究成果，对住宅性能进行科学分析，以降低最终的商品房成本，给消费者提供物美价廉的产品，提高房地产企业的经济效益。 　　2、价值工程的中心思想。价值是评价事物(产品)有益程度的尺度，或产品的一定功能（或效用）与获得这种功能所支出的费用（即成本）之比。对于用户（购房者）而言：价值V1=功能/费用（价格）；对于企业(房地产公司)而言：价值V2=收入/成本。因用户费用与生产者收入相等，上述两个等式可合并为：V2=（功能/成本）（1/V1）。从上式可以看出V1、V2成反比关系，有一定矛盾。企业如何提高产品的价值是价值工程所要研究的重要内容。具体到房地产开发而言，开发商采取提高价格(商品房价格)降低V1的办法来提高V2显然是行不通的。因为那要冒失掉市场的风险。比较稳妥的是从功能/成本这两个因素中去找出路。从上述分析可以得出如下公式：价值=功能/成本或V=F/C 　　3、提高产品价值的具体方式与思路。首先，进行功能分类，把它分解为一级功能、二级功