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第7章 智能楼宇综合管理系统 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出的产物，随着中国的城市经济体制改革，中国的物业管理从20世纪40年代后期的房屋管理到80年代兴起的市场经营型的物业管理，“物业管理”在中国已是一个得到政府和社会认可的新兴行业和一项富有创意的管理实践。 7.1 智能楼宇物业管理的概念 简单说来，物业管理是房地产开发经综合验收售出后，对房屋及设施、生活环境所进行的动态管理与有偿服务。从准确意义上来讲，物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，依照合同和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工、验收、投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护。 7.2 物业管理系统的功能与组成 7.2.1 系统的一般功能 小区物业计算机管理系统的硬件部分由计算机网络及其他辅助设备组成，软件部分是集成小区居民、物业管理人员、物业服务人员三者之间关系的纽带，对物业管理中的房地产、住户、服务、公共设施、工程档案、各项费用及维修信息资料进行数据采集、加工、传递、存储、计算等操作，反映出物业管理的各种运行状态。物业软件应以网络技术为基础，面向用户，实现信息高度共享，方便物业管理公司和住户的信息沟通。 7.2.2 管理子系统 1．房产管理 房产档案的主要功能是储存、输出所有需要长期管理的小区房屋的各种详细信息；产权档案的主要功能是储存、输出每套房屋的产权信息，进行产权分配的操作；业主档案主要功能是储存、输出每套房屋住户的详细信息，进行住户的入住和迁出操作，登记户主的照片。 2．财务管理子系统 实现小区财务的电子化，并与指定银行协作，实现小区住户费用的直接划转。物业管理的很大一部分是物业收费。在物业管理计算机化的基础上，应该做到物业收费的规范化。小区内同一收费，主要包括水、电、煤气三表收费，房租、停车、保安、卫生等收费（其中三表收费数据自动从下位机采集），此外还包括各种日常的服务收费，如有线电视、Internet网络服务、洗衣、清洁等。 3．收费管理子系统（物业管理/租金/服务等收费） 每月自动计算出相应付费额,从各户小区银行的户头上自动扣除相应费用，同时向用户发出形式收费通知。业主可以通过IC卡交费。各类收费经计算机汇总，由小区工作人员统一转入内外各个收费单位。如用户欠费，则通知工作人员注意，进行人工或自动处理。 4．图形图像管理子系统 图形图像管理子系统主要功能是储存物业小区的建筑规划图、建筑平面图、住户的单元平面图、基础平面图、单元效果图、房间效果图。 5．办公自动化子系统 办公自动化子系统是在小区网络的基础上一个开放的平台，实现充分的数据共享、内部通信和无纸办公。办公自动化主要包括以下几个方面。 文档管理—将物业公司发布的文件分类整理，以电子文档形式保存，以方便公司人员的检索和查询。 收发文管理—管理文件的收发和登记。 各类报表的收集整理——收集整理各类报表，提供给公司领导及上级有关部门。 接待管理—对公司的来宾来客进行登记，记录各类投诉并转给管理事务部门处理，为管理者提供事务处理全过程监控和事后查询。 6．查询子系统 查询系统采用分级密码查询的方式，不同的密码可以查询的范围不同，查询的输出采用网络、触摸屏等多种方式。通过使用综合查询模块，小区物业管理者可以很方便地对经过分类、综合或汇总的信息进行查询、分析、预测，大幅度减少了操作环节与工作量，为领导了解小区管理状况和决策提供依据。小区住户可以通过私有口令对小区综合服务信息进行查询，如（水、电、煤气）三表、房租、卫生费、购物等收费情况。 7．Internet服务子系统 小区可租用专线，自身成为一个信息介入服务站。小区对外成为一个Internet网站，可发布小区的概况、物业管理公司、小区地形、楼盘情况等相关信息，提供电子信箱服务；实现住户的费用查询、报修、投诉、各种综合服务信息（天气预报、电视节目、新闻、启示、广告）的发布，网上购物等。 8．维护管理子系统 维修部门的计算机随时监视住户的应急维修要求，接到用户需求后，该模块先判断维修任务类型，从数据库中检索出负责此类维修任务人员的传呼号码，再通过计算机语音卡传呼该人员，向其通知相应住户信息和维修信息，这样便可迅速对住户的维修要求作出反映。 7.2.3 物业信息管理系统 1．三表远传自动抄收系统 2．停车场自动管理系统 3．紧急广播与背景音乐系统 4．公共设备集中监控系统 7.3 数据库 管理信息系统大多是基于数据库的应用系统，所以管理信息系统的开发与数据库技术是密不可分的。数据库有统一的质量保证规程，统一的管理机构，统一的操作规程，能够对数据进行统一管理。数据库在一