1上海奉贤南桥新城策划建议08.11.11压缩教程方案.ppt

体育休闲公园 现代科技：生态节能示范村 生态规划意向 南桥新城将带动的相关产业 南桥新城功能架构 生物净化设施 地热系统 节能建筑 都市农庄 太阳能 地热 生物净化 生态养殖 生态种植 自循化系统 PARTⅣ 项目功能定位分析 创新之城：“反规划”理论指导，生态基础设施建设先行 生态之城：是城市所依赖的自然系统，是城市及其居民能持续地获得自然服务的基础，是保证新城可持续发展的出路 文化之城：有始至终突出具有特征的地域文化 宜居之城：水到渠成之事 PARTⅣ 项目功能定位分析 居住环境分析 市场环境分析 商务环境分析 交通环境分析 PARTⅣ 项目功能定位分析 项目功能定位分析 （后期需增加竞争力的主要部分） 产品的多层次 产品风格设计 主题清晰与协调 产品与生活配套完善 市场环境分析 低密度 中密度 高密度 PARTⅣ 项目功能定位分析 ☆ 市场环境分析 水/环境资源 规划主动性强 整体规模巨大 较远 前期投入与整体规模相比微弱 区域印象落后 配套（大/小）不足 借势互补 “水”愈发珍贵 多元化市场空间存在 S（优势） W（劣势） O（机会） T（风险） 上海远郊区的崛起 高端产品——高端配套的投入 上海新城的竞争 中端产品——快速消化、形成人气——配套？“养” 引入合作伙伴 后发优势 区域升级（第二居时代） 初期的家庭化主题 成本控制 政府的支撑度 唯一性做足（水、产品…） 差异化做足（水、产品、配套） 性价比做足 与上海的联动做足 交通（内/外）具体、完善 特色的配套引入） 生活方式的引导 性价比做足 个性化做足 前期土地价值拉升、引入后续合作伙伴 产品差异化做足 唯一性做足 初期应形成快销——采用低位的性价比 SWOT分析 ☆ 市场环境分析 PARTⅣ 项目功能定位分析 观水景 戏水 垂钓 泛舟 游泳 水疗 刚朵拉 水上运动 水上表演 河堤行 岛游 眼球经济 婚庆经济 健康经济 浪漫经济 漫步经济 …… 一级消费 二级消费 三级消费 企业培训 高端发布 企业戴维营 私人游艇 项目“DNA” 水文化解读 PARTⅣ 项目功能定位分析 ☆ 市场环境分析 项目客群定位 收入 文化 经济型度假产品 起始点 高端度假别墅 复合低密度产品 中密度多层 “白骨精” 财富新贵 职业经理人 薪富阶层 收入 文化 ☆ 市场环境分析 PARTⅣ 项目功能定位分析 首开区客群定位 杭洲玩财智新 上海知识精英 第1居 公务员，养老、投资、第2居 产业支撑带动的客群 项目客群定位 复合 目的 外资、外企精英2居、投资 PARTⅣ 项目功能定位分析 ☆ 市场环境分析 功能/档次定位 交通 教育 医疗 生活 特色 楼巴 穿梭巴士 直升机 刚朵拉 双语幼儿园 与上海及周边新城互动 与英语世界协调 中小学 与上海及周边新城互动 诊 所 健康/体检 老人监护中心 超市/便利店 会 所 儿童水上中心 宠物基地 种植 水 猫、狗、鱼、鸟 宠物保健、美容、体检、用品 带动高端人士 开通水上航线 配套设置 注： 为首开区配套 PARTⅣ 项目功能定位分析 ☆ 市场环境分析 自生长理论： 自生长理论是系统科学的一个主要观点，阐述的是一个系统从无到有，从不完善到完善的过程； 一个系统最初产生时，不可能非常完善，自生长首先要解决从无到有的问题，然后才能解决从不完善到完善的问题，即自我生长、自我完善、自我成熟； 有机的活系统尤其如此，最简单的自生长是系统规模的增大，即系统元素的不断增加。 无 产生 完善 系统自生长过程 自生长系统开发模式 PARTⅣ 项目功能定位分析 ☆ 市场环境分析 自生长系统在复合地产项目的应用： 项目组团分成，核心区、强相关区域、弱相关区域； 核心区就是关键节点，是组团自生长的引擎，控制了这个节点，就控制了整个组团的发展； 在强相关区域，通过共同出资、共同开发等操作模式，达到对该区域具有一定的控制能力，把握组团的自生长方向； 在弱相关区域，可以通过土地转让等操作模式，形成比较弱的控制，允许该区域根据周边具体情况完成自生长过程。 核心区 强相关区域 弱相关区域 中心节点 项目开发的引擎 节点衍生产品（强相关） 节点衍生产品（弱相关） 操作 自生长系统 PARTⅣ 项目功能定位分析 ☆ 市场环境分析 自生长系统的优势： 控制项目的一些关键节点，掌握整个项目开发的引擎； 控制开发的大主题和发展的大方向； 控制关键性节点，相对于全盘控制，节约开发资金； 允许关键节点周边区域完成自生长过程，可以使整个项目的开发具有一定的弹性，随着市场和环境的变化，与时俱进，使整个系统在动态发展的过程中，达到最优化的组合。 PARTⅣ 项目功能定位分析 操作 自生长系统 ☆ 市场