第九章房地产制度幻灯片.pptVIP

目前，我国住房消费信贷业务分政策性贷款和商业性贷款。具体来讲有四种形式： 1、住房公积金贷款 2、个人住房组合贷款 3、个人住房抵押贷款 4、住房储蓄贷款 除此之外，还有存单抵押贷款。 购房契机看“五率” 　　买房与炒股当然是两种截然不同的投资方式，其市场波动规律也有所不同，但掌握适当的时机入市却是每一个购房者需要认真考虑的。 　　选择购房时机可选用“五率”为指标，即是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。 经济增长率。 经济增长率高且持续增长，必然刺激房地产业的发展，使房屋成交量呈旺盛的走势。新项目不断启动，新楼盘不断推出，房地产市场一派繁荣景象。供给量大，人们就有较多的选择性，可进行比较，用相对较低的价格买到较满意的房屋。 按揭利率。 住宅消费离不开金融的支持。银行提供按揭贷款，契约条款一般都制定得非常仔细，其主要内容包括：抵押楼宇的基本情况、贷款利率、年限、额度、还款方式等内容。我国目前按揭利率主要采用固定利率的方式，但利率的高低、优惠程度直接决定享用人还款方式、还款期限等一系列技术问题。 通货膨胀率。 购房者要努力回避因通货膨胀所带来的损失，就要把握好三率：银行存款利率、银行按揭利率、通货膨胀率，进行综合比较、抓住入市时机。 销售率。 指预售房和现房的销售率。一般来说，若销售率达不到30％，发展商的资金便收不回来，当销售率在一定时期内没有改观时，发展商会被迫降价；若销售率达50％，则表明供求比较平衡，房价会维持在一定水平内一段时间；若销售率在70％左右则表明需求渐热，发展商的开发成本已基本收回，房价就会上升。 空置率。 空置率是与销售率相反的指标。当一个楼盘的空置率为90％时，价格比较合适，但也要付出一定的代价，如：装修噪音、装修垃圾、服务不配套、服务不完善、交通不便利等诸多不便。当空置率为50％时，您购房置业既能获得较好的价格，又能享受发展商、物业管理公司努力提高居住品质的成果，是最佳入市时机。当空置率为30％时，您应迅速购房置业以免发展商因提高居住品质的投入而提价。 抵押与质押的区别 抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。 质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。 抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则以动产为主。2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以。3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。 这是一种纯商业行为，以赢利为目的，同时承担风险。 贷款特点：利率高、贷款期限短，适合于？？家庭。 贷款风险：风险主要来自于利率、房价、借款者信誉3方面。 1、住房公积金贷款 住房公积金贷款是一种强制储蓄。1955年新加坡政府为解决居民住房首先推出，我国1991年5月首先在上海推出，随后推行全国。 住房公积金贷款限于已参加缴纳公积金的居民，这类贷款具有政策补贴性质，利率低于同期商业银行存款利率。存在一个“利差”。 （1）首付款：申请住房公积金贷款的个人必须交付30%首付款； （2）最高额度：住房公积金贷款最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所交住房公积金贷款数额的2倍。 申请住房公积金贷款的条件： 我国住房公积金贷款运行模式 1、住房公积金存缴占工资的比率：职工及所在单位各交基本工资的5%； 2、国家住房公积金的实施强度：采用分别对待政策； 3、我国住房公积金贷款通过城市住房公积金管理中心管理，采用半封闭式的管理方式 （住房公积金运行的主流：为住房公积金存款和面向职工的个人住房贷款；资金来源：公积金存款及贷款收益；资金的使用：80%用于职工个人住房贷款，少部分用于解危解困工程和旧城区改造工程的建设贷款）； 我国住房公积金制度起步较晚，且职工基本工资低，缴费比例不高，同时，参加公积金的职工人数有限，所以还需要其他形式的住房金融 1、住房公积金贷款 返回 2、个人住房组合贷款 如果购房资金太大，公积金贷款不足以支付，不足部分可申请商业贷款。组合贷款利率适中，额度大。 返回 3、个人住房抵押贷款 申请者在贷款银行存款余额约占购买住房所需资金的30%以上，并以此作为首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为承担连带责任的担保人，就可申请银