蓝谷地(里外)定价方案11.7.doc

蓝谷地【里外】定价方案 第一部分 商铺基本数据 一、商铺基本情况 本商业中心商铺共159间，可售建筑面积共计15890.4平米（不包含夹层超市）；平均公摊率31.16%。 楼层 商铺数量 面积区间 公摊率 公摊系数 总面积 夹层 22 39.99-87.61 23.58% 0.308394 1085.39 一楼 56 47.59-186.85 34.06% 0.51651 3493.11 二楼 62 46.55-212.59 32.60% 0.483511 4165.47 三楼 11 191.6-813.09 29.07% 0.409853 3940.22 四楼 8 145.94-954.6 31.25% 0.454578 3206.21 总计 159 --------- ------- ------ 15890.4 第二部分 商铺营销策略简述 一、营销策略 通过包装和说辞细化，突出产品的稀缺性，消费群体和回报的稳定性，凸显商铺未来的增值潜力及产品的投资价值。 销售策略： 前期大量蓄客，集中开盘，营造热销氛围，吸纳更多的投资客户；通过热销氛围挤压部分客户选择位置较差商铺，从而实现项目的整体销售。 大客户优先选房。 价格策略：抓住客户买涨不买跌的心理，建议采用低开高走价格策略，分阶段、小幅度提价，给予后期铺位有升值和涨价的空间，人为制造涨价假象，营造火爆热销场面。 二、销售重点及难点 三、四楼大面积商铺，因面积大，总价高，对客户的资金实力要求高；临水杉街和合欢树街的商铺店招的展示面极差。 现区域商铺的租金价格难以支撑售价，近期成都市场商铺供给出现放量趋势，销售竞争激烈。 项目的土地使用年限到合同约定交房时间仅有32年，交房时间为2012年5月30日，客户资金占用时间较长。 项目不临主干道，外部人流很难进入。 项目体量较大，且当前的人气较弱。 第三部分 商铺定价方法 一、定价参考因素 ☆ 区域同类商铺的售价、租金水平； ☆ 项目本身人流动向、商铺结构等个体差异对比； ☆ 投资者的关注点及喜好。 1、【里外会】金卡入会客户情况总结 从金卡入会客户分析得知，以下几类商铺的市场接受度高： 靠近转角处和主入口位置的商铺人流动向好，客户接受度高。 临主干道外街一楼的小商铺接受度高。 层高高，赠送面积多，附加值高的商铺，客户接受度高。 2、人流动向、商铺结构等个体差异比较 分层 栋号 单元 楼层 房号 点评 夹层 1 2 1 1 临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小 夹层 1 2 1 2 临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小 夹层 1 2 1 3 临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小 夹层 1 2 1 4 临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小 夹层 1 2 1 5 临内街，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小 夹层 1 2 1 6 临内街，上下楼梯处，到达性强，层高6米局部4米，双开门，2个展示面，公摊相对较小 夹层 1 2 1 9 临内街，处于角落，可视性和展示面差，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 10 临内街，处于角落，可视性和展示面差，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 11 临内街，到达性强，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 12 临主干道，次入口，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 13 临内街，到达性强，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 14 临主干道，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 15 临内街，到达性强，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 16 临主干道，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 17 临内街，入口拐角处，达到性强，可视性、展示面好，双开门，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 18 临主干道，正对学校，到达性很强，可视性、展示面都很好，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 19 临主干道，位于主入口拐角处，到达性很强，可视性、展示面都很好，口岸绝佳，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 20 临主干道，位于主入口拐角处，到达性很强，可视性、展示面都很好，口岸绝佳，双开门设计，层高6米，公摊相对较小 夹层 1 2 1 21 临主干道，到达性很强，可视性、展示面都很好，紧靠主入口，层高6米，，公摊相对较小 夹层 1 2 1 22