物业管理在我国养老地产发展中作用.doc

物业管理在我国养老地产发展中的作用 　　我国已于20世纪末正式步人老龄化国家的行列,据国家统计局网站公布的数据显示,截止2010年第六次人口普查的数据显示我国60岁以上的人口达到1.77亿,约占总人口的13.26%. 　　预计到2015年,这一数字会增加到2-21亿,约占总人口的16%,到2020年老年人口将达到2.48亿.如此庞大而老年群体为养老相关的产业带来了巨大的商机.与此同时,随着房地产产业的发展,国家对地产的监管和调控越来越严格,促使地产产业向专业化、细分化发展,进而促使了养老地产成为开发商的必然选择. 　　养老地产的发展就需要有提供相关服务的物业管理公司的介人,在地产开发和交付后的各个环节发挥作用. 　　一、养老地产的概念 　　养老地产,顾名思义就是以养老服务为目的开发的房地产项目.对于养老的产的概念,目前业内并没有明确的标准定义,通常认为,养老地产是根据老年群体的生理特点和生活需要开发设计的,为老年人提供基本养老生活方便的设施和居住场所.笔者认为,养老地产应该与养老院、托老所等单纯意义上的养老单位区分对待,养老地产在满足老年群体最基本照料需求的同时还要满足老年群体社会属性的要求. 　　二、我国养老地产的发展的问题 　　总体来看,我国养老地产的开发起步较晚,尚处于初步探索阶段.虽然各大房地产开发商,包括保险业、基金等金融机构都纷纷加人到养老地产的开发热潮中来,但是要取得回报还需要很长时间. 　　(一)开发动机不纯 　　虽然我们看到众多地产商和机构前赴后继的加人到养老地产的开发大军中来,但是又有多少是真心实意的以老年群体为目标群体.绝大多数开发商抢滩养老地产只是希望在国家大力发展养老产业的政策下,以养老地产的名义圈地、囤地,借政策的方便取得一些优惠,很多所谓的养老项目,养老公寓也许只是其中的点缀. 　　更多的开发商打着养老地产的名义吸引消费者购买,美其名日为消费者的晚年生活提供好的条件,其实配套的养老设施并不到位. 　　(二)区域、城乡间发展不平衡 　　城市区域经济发展水平、社会状况及人口老龄化的程度不同,都会对养老地产的发展情况有影响.一般来说,城市经济水平发达,老龄化问题也就越严重,同时养老地产的需求也会变大. 　　由于经济发展的不均衡,人们对于养老的要求也就不一样,所以对于养老地产的发展也要多层次,满足大多数人的需要. 　　(三)养老配套不足 　　由于传统养老方式的影响,养老从过去一个家庭的事变成了一个社会问题,这其中的转变是巨大的.不仅老年群体没有做好准备,我们的社会也没有准备好.养老要考虑到的问题不仅仅是简单的生活照料,随着生活水平的提高,老年群体也有心理需求和更高的生活品质的要求.这就显得我们目前的养老配套不能满足老年群体的需求. 　　(四)中高端养老供给的缺失 　　我国目前是处在养老地产的初步开发阶段,但老龄化的加剧,养老人群的要求不断提高,人们需要的养老模式是更高的专业化、居住的质量更好的养老地产,而我国现有的养老模式没有考虑到这部分人群的需求.中高端养老地产是未来养老的趋势,我国应该建立以政府为主导的基本养老模式和政府与企业共同开发共同经营的中高端养老模式并存. 　　三、物业管理视角下养老地产的发展 　　物业管理是指受业主的委托,依据物业管理合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务.由于养老地产面对的消费群体的特殊性,使得物业管理公司在日常的工作中要考虑的更多. 　　(一)充分发挥物业管理前期介入的作用 　　一般而言,物业管理是指对竣工投人使用后的物业进行管理,但是,根据物业管理发展20年的经验可以发现,由于房地产开发建设过程中留下的问题,给房产所有者和物业管理者带来了诸多影响.对养老地产来说,因为项目竣工后主要的使用人群是老年人,由于身体原因对房产的功能性和舒适性都有特殊的要求,所以地产项目从立项、设计、建设等各个环节都要求符合老年人的需求.要做到这一点,光依靠设计单位的经验,开发商的前期调研是远远不够的,还需要优秀的物业管〕戮梦司的参与.所以,在养老地产项目立项阶段,物业管〕戮梦司就要根据以往日常管理的经营,对项目的规划提供意见,包括房屋的功能性设计、公共场所的便利性设计等等.在项目的施工阶段,物业管理公司有参与监督的责任,对不符合老年人生活需求的部分提供整改意见.在项目的交付阶段,对养老地产项目的使用细则、功能,物业管理公司可以为老人提供介绍服务,以便更好发挥养老地产的特点. 　　(二)养老地产物业管理的特殊服务 　　由于养老地产面向老年群体,所以物业管理公司除了提供基本的物业服务,例如卫生、安保、绿