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房地产企业向员工赠送或低价售出房屋的个人所得 税处理 案例背景： A 公司是房地产企业，2015 年5 月开发了一片住宅区，经A 公司商议决定：对于 5 年以上的高管每人奖励一套住房，市场价每套150 万。对于5 年以上工龄的员 工，以正常销售价格的60%为内部优惠价格。对于5 年以下工龄的员工，以正常 销售价格的80%为内部优惠价格假定商品房正常的销售价格是8000/平方米，平 均建造成本为4000/平方米。 请问：获得奖励住房的高管应如何计征个人所得税？内部优惠价格购买房屋的员 工是否需要就差价缴纳个人所得税？是否有较好的筹划方式？ 案例分析： 财税[2009]78号文件中有财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个 人所得税问题的通知。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无 偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项 目缴纳个人所得税，税率为20%。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当时双方不 征收个人所得税。 财税[2009]78号文件，仅仅针对个人向个人赠房，不涉及企业向个人赠房。因 此本案例中高管不适用上述文件，不应按照房屋的市场价乘上20%来缴个税。 《个人所得税法实施条例》中规定，工资薪金所得是指个人因任职或者受雇而取 得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇 有关的其他所得。个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经 济利益。所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额。 无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，按照市场价来核定应纳税所 得额。 《财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问 题的批复》（财税[2008]83号）中指出，企业出资购买房屋及其他财产，将所 有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；企业投资者个人、 投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权 登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款 的。对企业其他人员取得的上述所得，按照”工资、薪金所得’项目计征个人所 得税。会计分录应该写为，借应付职工薪酬，贷主营业务收入。 主营业务收入为市场价，个人就市场价缴纳个税，先由企业代扣代缴。因此会计 分录为：借其他应收款，贷应交税费应交个人所得税。注意个人所得税工资 薪金所得的纳税期限是按月计算的，如果把昂贵的房子作为员工当月的工资薪金 所得，适用最高税率45%，明显不合理。 铂略认为：企业所得税可以全额扣除，但个税负担太高，可以先视作卖给高管， 挂应收帐款，应收帐款不属于借款，尔后分期抵充工资，这个月按3 万，下个月 再按3 万，以降低税率。 根据《中华人民共和国个人所得税法及其实施条例》的有关规定，单位按低于 购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人 所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。普通员工购 买的价格高于购置或者建造成本，虽然低于市场价，仍然不需要缴纳个人所得税。 铂略财务培训总结，一套房子成本价100 万，市场价120 万，员工购买价格为 110 万，那么员工不需要缴纳个人所得税；如果购买价格为80 万，则员工需就 购买价与成本价之间的差额即20 万缴纳个人所得税；如果为企业赠送，则应按 市场价120 万缴纳个人所得税。如果要缴纳个税，可将赠送改变为买房后分期付 款，可进一步降低税负。由于房地产业目前还没有营改增，营业税比较低，税务 局可能会在土地增值税和营业税方面提出质疑，目前房子都是一房一价，由于楼 层、朝向、光照不同，每个房子价格都是不同的，企业可以在这方面找理由与税 务局进行合理抗辩。