重整-逆市下的营在销.ppt

逆市下的营销;概 述;概 述;概 述;第一阶段： ;市场判断;07年市场判断;※07年房地产市场重要政策;12月21日，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点； 5年以上贷款利率在07年最后一次加息范围之外，累计加息将提高开发贷款成本，促进开发企业加快销售快速回笼资金； 连续加息有助于巩固调控效果，抑制过度投机，发出未来加息预警信号。;９月２８日中国人民银行、中国银监会２７日夜联合发布的《通知》，《通知》重要规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，提出较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。 12月11日央行、银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，《通知》重要规定：以借款人“家庭”为单位认定房贷次数；央行同时明确，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。;※新政前后楼市成交量变化; 严厉的宏观政策调控，进一步说明了政府对于房价调控的决心，对于整体市场及房地产企业经营决策将产生重要影响； 金融政策进一步紧缩，精准调控购房需求，调整第二套房首付比例、利率等金融收紧方式的不仅精准打击了住房投机和投资需求，而且对自住客升级需求产生不同程度影响； 物业税如同是悬在购房人头上的利剑，虽然短期内针对商品住宅不能实施，但对购房需求将会产生一定的抑制； 系列金融信贷等政策对于市场投机行为及需求抑制作用近期已显现效果，投资比重较高的产品应采取低价快销形式合理规避未来政策风险；;※04-07年北京市商品住宅市场供应量/成交量与均价走势;※07年北京市商品住宅月度成交价格与成交量;经过06-07年连续两年的房价透支性上涨及07年底出台的宏观调控的影响，房地产市场已经呈现一定的疲态，市场观望情绪严重，并且由消费者逐渐影响到开发商，成交量、成交价格均与去年同期相比有较大幅的回落； 市场成交呈现量缩价涨状态，受市场与传统淡季双重影响，未来一段时期内商品住宅价格不会产生快速上涨，近期入市新盘市场环境堪忧，过高价格易导致市场抗性； 开发商与消费者的双向观望在持续一段时间之后，将演变成实质上的楼市低潮。;地缘性客户仍存在一定的刚性需求，购买意向为周边小户型酒店式物业作为过渡性居住和商务暂居，并具有一定的投资倾向。;9#产品分析;无产品展示区 无市场知名度 无充裕的客户积累;价格策略;推广策略;目标实现;第二阶段： ;市场判断;市场判断;市场判断;市场判断;但是，当奥运会过后…… 北京失去了一个重要的“注意力经济”的带动作用； 北京市固投可能会在今年出现上下半年“冰火两重天”的情况。假如出现这种情况，将对北京市今年全年经济增长目标实现以及经济结构调整带来很大影响。;居民消费价格总水平(CPI)涨幅控制在4.8%左右： 提出居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右，主要是由于去年价格上涨对今年价格的翘 尾影响较大，推动价格上涨的因素较多，控制物价上涨的难度加大；同时，又要考虑到居 民、企业和社会各方面的承受能力，努力避免物价涨幅过大。 ;2005年???国六条颁布…… 2006年，国八条颁布…… 每一次宏观调控的结果都造成了市场上价格的报复性上涨…… 2007年，诸多调控手段频出，政策的组合拳对市场造成了浓厚的观望气氛，价格涨幅呈现一定的收缩，成交量明显萎缩…… 2008年，1-4月延续了低迷冷清的成交状况…… 可以看出，政府对于房地产宏观调控缺乏经验，仍处在“摸着石头过河”的阶段……;市场判断;客户需求判断;我们面临的挑战和难点;我们手里有什么牌;如何完成目标实现——阶段营销策略;如何完成目标实现——阶段营销策略;价格策略;如何完成目标实现——阶段营销策略;目标实现;第三阶段： ;市场判断;市场判断;市场判断;客户需求判断;我们面临的难点和挑战;我们手里有什么牌;如何完成目标实现;如何完成目标实现;目标实现;综合以上三个阶段， 我们总结出逆市营销制胜必须拥有的四种能力;逆市营销，制胜秘籍