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业主方项目管理心得(房地产)一、如何确定施工总包单位我们的一期工程也快结束了，可以全面地评价我们确定施工总包单位的得失了。我们当初是这样定施工总包单位的1.编制招标文件核心内容A垫资程度B综合费率2.将招标文件小范围发布3.和十多家施工单位及包工头协商，并进行相应的项目考察4.从十多家施工单位选出了两家第一家：有很强的垫资能力，施工现场管理一般，即是开发商也是承包商，和我们老板有一定私交第二家：有很好的市场口碑，参与在建的众多大盘，优秀项目经理(包工头变身而来)，有一定的垫资能力5.董事会会议确定施工总包单位大家意见不一，最终选择第二家为施工总包单位。本来大多数人选择第一家，包括老板。细节较多，不能一一述说。经验教训1.对市场垫资情况不熟悉，过分估计施工总包单位的垫资能力2.对第二家总包单位，由时间原因，未进行现地考察，任凭社会传闻及其它大盘老板对其的评价3.只想自己如何节流和资金周转，没有去用心分析，别人来接你这个项目，除了赚钱外的其它意图4.考察针对性不强，总结工作不细致二、阴阳合同的签订这是一个敏感的事情，但已经屡见不鲜。应该正确看待它的存在和应对它。对于施工承包阴阳合同，个人觉得最重要的问题在于事先采用措施回避法律纠纷我是这样操作的：由于房地产项目前期时间很短，一般在邀请招标以前，就已经选中了合作伙伴，即总承包商。这个时候，如果先进行邀请招投标，就可能造成阳合同在前，阴合同在后，这一点应该是开发商要回避的。比较好的方法是：1.总承包商出具承诺书，法人代表签字，并盖公章。在承诺中表示为承揽此项目，我公司主动表示愿意垫资，愿意怎么怎么样。万一以后双方扯皮，以上的的承诺在法律上是生效的2.阴合同和阳合同同时签订，这样对双方都公平，有风险一起担。说了这些，感觉自己这方面的经验还是很少，有经验的网友可以多谈谈最近小高层要动工。选了三根非工程桩做试桩。桩型是机械反循环钻孔桩。一些收获和大家分享1.一些数据A、机械反循环桩价格：每立方米710元(全包含税、商品砼)，工程量计算不考虑充盈系数B、静载试验25元每吨，小应变每根50元，高应变600元(无任何意义，可以不做，编些数据，降至200元)C、造浆用的种植土还是挺贵的，达到了每方65元，不过一个项目也只要二十来方吧，毕竟可以循环使用。2.桩身砼强度我们试桩采用C25，但直径650的桩的承载设计值估300吨，这样会造成在静载试验时，桩身过早破坏。所以试桩的话，砼的标号应该采用C30。如果采用C30的话，我们可以在桩浇注完成20天左右就可以静载试验，现在只能等28天到来了。浪费了八天。3.设计人员的责任心有些问题设计人员出了试桩方案给我，后来经审核，发现1.不提设计值，设计值和特征值概念有些模糊2.认为试桩无所谓，钢筋根数明显偏多3.选了1200直径的桩做试桩，这种桩径的桩做静载没有太大意义(我们是要做破坏性试验)，很难破坏，后来改成1000昨天去了人防施工图审查中心，不出所料，和我去的不少施工图审查中心一样，办公环境相当好，呵呵，看来审查中心利润都非常可观啊。一问审查价格，天价，五元每平方。估计超过设计人员的设计费了(直接发到设计人员手中的费用)。想便宜些，要找领导了，先审了再说吧。二问审查时间，一位朋友的朋友告诉我，要五个工作日(不含周未)，我说挺快的。旁边一个小女孩冒出一句，那只是一审，我们这里最多有过七审。晕!今天是周未，通常周未，人的积极性就不太高，毕竟是在应该休息的时间里工作啊。但回头一想，国家规定周六周日双休，目的不是为了让大家多休息一天，而是让大家能抽出时间来业余学习或照顾家庭。且把周六工作当学习吧。积极性虽然不高，但总算做了一些让人提神的事1.组织团购二手笔记本，估计明天从北京发出，周三到货。2.要求设计院取消单桩单柱的桩帽3.新项目地勘定价：因为都是高层，找了原来的合作单位，37元每米包干。正规的是要分土层一米多少钱，岩层一米多少钱，剪切波一处多少钱4.研究了一下我们楼盘准备实施的会员俱乐部章程和守则一期要结束了，竣工结算工作要启动了，对于开发商而言，如何做好竣工结算工作，是一件很难完美的事情，明天有空，上来谈谈自己的一些看法。上传民营企业生命周期特征的表格对照这张表，我们不难发现，不少企业进入规模发展阶段了，但在理念、集权程度、员工队伍建设等方面仍然落后，没有跟上规模发展阶段的新要求对于竣工结算工作，和大家交流一下一、要不要请外脑(造价咨询公司)来审计1、外来的和尚会念经。人总是相信不太重视自己拥有的东西。所以我经历过的项目，最终都请了造价咨询公司，最差的，也请了外面的造价工程师参与结算审核。二、竣工结算审核方式1.施工单位上报经公司审核通过的竣工结算书(附竣工结算资料)，监理和业主(或只有业主)初审，造价咨询公司再审，统一意见后定案2.施工单位上报经公司审核通过