物管费的催缴方法.ppt

物业管理费的催缴方法; 物业管理作为一种新型的房屋管理模式，具有专业化、规范化、市场化的特征。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。? 物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事，但实际情况却恰恰相反。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如下分析。;一、基本概念;1、物业管理的概念;2、《物业服务收费管理办法》规定物业服务成本或者物业服务支出由以下板块构成：;二、物业管理收费难的原因;1、是物业管理公司向业主提供的服务与向业  主收取的管理费不成正比;2、是业主对物业管理的认识不够;3、开发商遗留问题;4、物业管理企业服务不到位;三、如何解决收费“难”的对策;1、实施人性化管理;2、培养和造就高素质的服务团队;3、实行收费考核，建立内部激励机制;4、加强物业管理相关知识的宣传;5、诚信服务，透明收费;6、用法律手段维护企业的合法权益;四、物业管理费催缴方法;1、把业主的事当自己的事去做;2、加强内部人员培训，提高服务意识;3、发温馨提示函;4、动之以理;给ⅹⅹ ⅹⅹ全体业主的一封公开信;给您的一封信;温馨提示;5、动之以情;6、发催款函;关于物业服务费催缴工作的建议 各楼盘物业服务费的催缴工作是一大难题，如何更好地开展催缴工作需要管理者综合协调物业系统各部门，有计划有步骤有序地进行。考虑到面临问题的复杂性，要在大体上维持和谐稳定局面的情况下，以维护我司以及所有按时缴纳物业服务费的业主的利益。建议分两个层面进行。 各楼盘客户服务中心催缴 这个工作应该是经常性、日常化的工作，主要以简便易行和确实有效为原则。建立标准化的催缴模式，以催缴函（附件：《物业服务费催缴函》）发送为主。该函件由客服中心负责人签字并加盖客服中心印章即可发出。另外建立催缴函发放台账，具体发送时可联系业委会成员共同送达至业主家中，并在当天发送台账和发送记录表上由我方客服代表和业委会成员签字并加盖业委会公章存档。这可在一定程度上作为我司催缴欠款的司法证据。 考虑到我客服人员需要经常性地同广大业主打交道，在方式上不宜过于激烈以免激化矛盾。另外考虑建立欠缴物业费黑名单，凡欠费人员，一律不予提供个性化的物业服务（如要求我客服中心开具证明、办理车辆月保等一律不予办理，以及购买或承租我司其他物业——不限于本市本楼盘，一律不得优惠等等），以及不得成为业委会候选人。 二、法律途径进行催缴 由物业集团出面协调地产集团法律事务中心，对各楼盘反馈上来的长期恶意拖欠物业服务费的业主或物业使用人，分阶段分批次发出律师函。限定期限缴纳。如没有按期缴纳的，则直接起诉至法院，通过法院进行判决解决。一般来说，此类案件作为物业服务企业的胜诉几率都比较大。存在的问题大致在：部分欠费已过法律上的追诉时效；滞纳金部分不被认可；物业服务质量存在问题，如家中被盗等业主进行抗辩的理由。 总的来说，诉讼是解决欠费问题的最终途径，但是，其主要工作是依赖客服中心日常的规范化催缴工作。对客服中心及物业分公司的物业费催收考核并不因为案件提交诉讼而有所放松。以免各客服中心物业分公司推卸责任及产生依赖思想。 行政人事中心法务口 席晓军 2011-4-13;8、建立关爱机制，创建良好的口碑;9、利用工作中要害关系使业户交费;高水准物业管理的九条原则;服务项目——齐全 ??? 　 除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户