2016营改增辅导2︰房地产销售.ppt

* 房地产开发企业销售自行开发的 房地产项目营改增政策学习要点 江苏省国家税务局 适用范围： 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。 提 纲 一、涉及的主要文件 二、房地产业纳税人 三、销售额的确定 四、进项税额 五、纳税义务发生时间 六、发票开具 一、涉及的主要文件 1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号） 二、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 ※注意以下概念： ①销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。 ※适用“销售不动产”税目。 ※房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。 二、房地产业纳税人 （一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。 ※注意以下概念： ①销售自行开发的房地产项目，是指转让房地产项目所有权的业务活动。 ②在中华人民共和国境内销售，是指所销售的自行开发的房地产项目在中华人民共和国境内。 （二）纳税人类型及计税方法 1、一般纳税人 ※年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人 ※适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*税率（11%）-当期进项税额 2、小规模纳税人 ※未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人。 ※适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额*征收率（5%） 二、房地产业纳税人 （二）纳税人类型及计税方法 3、房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目按规定可以选择适用简易计税方法计税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 ※一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 二、房地产业纳税人 三、销售额的确定 （一）基本规定 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。 三、销售额的确定 （二）差额扣除规定 1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。 计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） 注意以下三个方面： ①房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。 ②注意“对应”的含义。土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。 ③计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。 三、销售额的确定 （二）差额扣除规定 2、当期允许扣除的土地价款计算公式： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 ※当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 ※房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 ※支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 三、销售额的确定 （二）差额扣除规定 例如： 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？ 7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元 四、进项税额 1、进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。 ①扣税凭证方面： ※从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税