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资产评估基本方法——收益法 主讲内容： 1 货币的时间价值 2 货币时间价值的计算方法 3 折现率 （资本化率） 4 收益法基本原理及其具体方法 一、资产评估基本财务知识 1 货币的时间价值 1.1货币时间价值的涵义 货币时间价值：货币随着使用时间的推移而发生的增值。 说明：货币本身不会增值，只有在不断运动中作为生产资金，与劳动力结合才能增值。 1.2 利息 利息反映平均利润在金融家与企业家之间的分配。利息率取决于平均利率，也取决于资金供求关系。通常包含纯利率、通货膨胀率和风险报酬率。 1.3 单利和复利 单利计算时，只计算本金的利息。 计算复利，不仅要计算本金利息，也要计算利息的利息。 表1 利息计算表 2 货币时间价值的计算方法 概念解释：现值；终值；年金；折现。 2.1 整付终值 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在某一时点上（通常为年末）的价值。 计算公式： 2.2 整付现值的计算 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率折合成的现值。 公式推导：由 2.3 年金的终值 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积累的总金额。 设A为年金，n为期限（年数），i为利率，F为终值，F/A表示1元年金终值，则年金总值为： （1） 年金终值系数求解演绎： （1）式两边同时乘以（1+i），则： （2） （2）-（1）： 其中： 也称年金终值系数。 案例：每年年末支付100元，年利率10%，到第三年末的基金总额是多少？ 2.4 由终值求年金 指先知道终值，然后再计算含利息的年金是多少。 由公式 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%，那么每年年末应支付多少？ 2.5 年金的现值 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为现值，其现值总和。 设A为年金，n为期限，i为利率，P为现值，P/A为一元年金的现值，则： （1） （1）式两边同乘以（1+i），则 （2） （2）-（1），得， 也称年金现值系数 案例：每年支付1000元，年利率10%，3年的年金总现值为多少？ 2.6 由现值求年金 先知道现值总额，求每年等额的收支数： 例如：某项目一次投资248.70万元，回收期为3年，年利率10%，求每年年底至少应该收回多少，项目才可行？ 2.7 无限期年金的现值计算 由公式 当n趋于无穷时， 趋于零，故， 则 例：当年金为100元，年利率为10%时，求无限期年金累计总现值。 3 折现率 3.1 折现率的概念 定义：折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定情况下，对投资所期望的回报率。 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 3.2 折现率确定的一般方法 （1）未考虑通货膨胀： （2）考虑通货膨胀： 无风险报酬率 确定：通常参照国库债利率或同期银行存款利率。 图1 风险构成示意图 风险报酬率估测方法： ①风险累加法： ②风险报酬系数法： ③系数法 ④专家打分法 ⑤经验判断法 二 资产评估基本方法之收益法 1、收益法基本含义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值判断资产价值的各种方法的总称，是依据西方经济学预期效用理论，根据将利求本思路，采用折现方法判断资产价值的一种技术规程。 2、收益法应用的基本前提 ①被评估资产未来预期收益能够被预测并货币化 ②承担风险可以被预测并货币计量 ③预期收益年限可以被预测 3、收益法应用的基本程序（略） 4、收益法基本参数 4.1 收益额 注意几点： ①资产收益额是未来预期收益，而不是现在或过去收益。 ②资产收益是客观收益，而不是实际收益。 ③不同类资产收益额表现形式不一样，如企业收益额表现为净利润或净现金流，房地产通常表现为纯收益。 4.2 折现率（略） 4.3 收益期限 5、收益法中的部分具体方法 5.1 纯收益不变 ①收益期限无限（见2.7