〔物权法〕物业管理影响.ppt

之所以在物权法中规定区分所有制度，一个重要的意义就在于，将民法的私法自治的理念贯彻在区分所有制度之中，在区分所有制度中，私法自治就表现为业主自治。区分所有事务的管理，应该尽可能的通过业主大会、制定公约来调整他们的关系，而政府不应做更多的干预。这种公民自治实际上类似于私法自治，属于社团自治的主要组成部分。例如，业主委员会是各所有权人共同决定其物权行使过程中共同事项的组织。物权、所有权本质上是一种私法上的权利，如何行使建筑物区分所有权，本质上是所有权人自治的范畴。既然是权利，权利是否行使还是放弃、如何行使，应当由权利人自行决定因此业主不愿成立业主委员会，而愿意以其他方式管理其财产，自然也无不可。 第五部分《物权法》对物业管理利益格局的影响 一、《物权法》规定了建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。 根据物权法七十条的规定，区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念，尽管没有对这个概念进行详细解释，但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念，更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解，将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立；如果按照物权法文意理解，建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务；对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然，如何具体实施，还需要具体的法律解释来规范。 建筑区划=几个物业管理区域？ 全国人大代表陈舒日前提议：《物权法》实施后，《物业管理条例》就应当明确“物业管理区域”与《物权法》规定的“建筑区划”是什么关系？在“建筑区划”内只能有一个物业管理区域，还是可以有几个物业管理区域？这个问题又直接涉及到业主大会成立的规模要求和难易程度。 “建筑区划”划分的基础应当是以产权共有关系为基础。但是产权共有关系在实践中也是多层次的。如电梯只能是一栋楼的公共设施，各种供暖、供水、供气管线、道路、绿地可能又是多栋楼共用的。如此错综复杂的产权共有关系如何划分？这也需要物业管理条例详细阐释。 二、《物权法》确定了业主共同决定权的标准和比例 《物权法》第七十六条规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 共同决定是一种共同行为，该行为区别于单方行为（如遗嘱）和协议行为（如合同）。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示，而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定，《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。 关于业主大会通过有关决议的表决程序，有两种方式，一是以业主人数投票决定；例如，由全体业主半数以上或者三分之二以上就可通过。这种以业主人数投票决定的方式，其优点在于兼顾了广大业主特别是小业主的利益，并且在一定程度上充分体现了决策过程的民主性；而且便于计算得票。二是根据专有部分的面积决定。这就是说，要根据专有部分在整个建筑物区分所有中的总面积所占有的比例来决定。例如，根据专有部分的面积在整个建筑物的一半或者三分之二以上才通过。这种方式的优点在于，它充分尊重了业主的财产权，强化了对物权的保护尤其是对大业主物权的保护。《物权法》第七十六条第二款的规定体现了上述原则。但同时这也使得业主大会通过决议更加困难，决策的成本提高。 除了业主共同决定规则上的差异外，关于重大事项的认定上也有不同。七十六条规定： 下列事项由业主共同决定 （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权的其他重大事项。 其中第五、第六两项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他