房地产市场调查与投资决策方法青岛版.ppt

第一章 房地产市场调查 一、概述 房地产市场调查是房地产投资、开 发、营销策划的前提和基础，是房地产 企业经营活动的起点，并且贯穿于企业 经营活动的全过程，是企业营销活动中 的重要组成部分。 第一章 房地产市场调查 本章主要介绍房地产市场调查的概念、主要的调查方法和特点，房地产市场调查的内容以及房地产市场调查的主要步骤。 理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。 还要把握房地产市场调查的广义性。 第一章 房地产市场调查 二、房地产市场调查的概念 （一）房地产市场调查的定义 房地产市场调查，就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策，特别是营销决策服务。 理解房地产市场调查的内涵，首先要理解房地产市场调查的地域性。 还要把握房地产市场调查的广义性。 第一章 房地产市场调查 狭义的市场调查----通常是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。 广义的市场调查----指商品或劳务从生产到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据，做系统的收集、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 第一章 房地产市场调查 （二）房地产市场调查的特征 1、调查对象具有特殊性。 2、调查方法具有自身的鲜明特色。 (多样性和复杂性 ) 3、服务对象既有阶段性也有全程性。(房地产市场调查既包括研究购买者的心理或行为这一核心阶段，更包括为企业经营全过程服务。房地产市场受宏观政策、自然环境等系统性的风险影响比较大.(从宏观的政策环境、经济环境、区域市场、市场需求、消费者行为……找出项目开发经营的最佳模式。) 第一章 房地产市场调查 （三）房地产市场调查的方法 房地产市场调查按调查对象总体选择方法的不同，可分为普查、重点调查、典型调查和抽样调查。 一般竞争性物业调查或较小范围内的区域调查，可以采用普查的方式。对于较大区域范围，或者全市甚至全国房地产市场，通常采用重点调查、典型调查或抽样调查的方式。 第一章 房地产市场调查 抽样调查是指采用科学抽样方法，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断总体的一般性结论的方式。抽样调查又分为随机抽样调查和非随机抽样调查。 文案调查不受时空限制。 第一章 房地产市场调查 （四）房地产市场调查的特点 1.内容广泛 ; 2.针对性很强 ; 3.方法多样 ; 4.结果具有一定的局限性。 第一章 房地产市场调查 三、房地产市场调查的基本职能 （一）房地产市场调查的基本职能 1、有利于房地产企业不断发现新的市场机会。 2、有利于房地产项目的正确定位。 3、有利于房地产企业制订出可行的策划方案。 4、有利于房地产企业开发新产品。 第一章 房地产市场调查 （二）市场调查在房地产项目中的应用 1、投资开发前期 （1）宏观形势判断 （2）项目前期定位----①总体市场和典型项目分析;②区域市场分析;③竞争项目分析。 （3）消费需求趋势研究 （4）品牌研究 。 第一章 房地产市场调查 2、开发建设中期 （1）消费需求研究 （2）竞争项目研究 （3）项目产品定位 （4）产品测试研究 。 第一章 房地产市场调查 3、销售管理后期 （1）楼盘媒体宣传分析 （2）销售现场研究 （3）销售监测研究 （4）业主满意度研究 。 第一章 房地产市场调查 四、房地产市场调查的主要内容 （一）房地产宏观环境调查； （二）房地产区域环境调查； （三）房地产市场需求和消费者行为调查； （四）房地产营销组合情况调查； （五）房地产市场竞争情况调查。 第一章 房地产市场调查 五、房地产市场调查的主要步骤 房地产市场调查是一次有组织、有计划的行动。其步骤一般有调查准备、调查实施、市场分析、撰写报告4个阶段。一项房地产市场调查工作至少要设计以下4种调查表格： 第一，当地房产资源统计表; 第二，房地产出租市场统计表； 第三，房地产出售统计表； 第四，房地产个案市调分析表。 第二章 房地产市场抽样调查 一、概述 本章主要讲述房地产市场调查中的抽样问题，包括抽样的相关概念、随机抽样与非随机抽样调查技术、抽样误差的计算以及样本量的确定方法。 第二章 房地产市场抽样调查 二、抽样调查的基本知识 （一）抽样调查的相关概念 1、总体与总体单位 2、标志与指标 3、样本与抽样 样本是抽样总体的简称，指从总体中抽选出来作为直接观察对象的全部单