房地产估价〔第7章).ppt

以下采用收益法的第一种求法。 据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。 (1)求取未来44年的净收益的现值之和： 年净收益＝80X2 000X85％X(1—35％)X12 ＝106．08(万元) V44＝A/Y[1-1/(1+Y)N] =106.08/10%[1-1/(1+10%)44] =1044.79(万元)  《房地产评估》 (2)求取未来16年的净收益的现值之和： V16＝A/Y[1-1/(1+Y)N]  ＝106.08/10%[1-1/(1+10%)16]  ＝829．94(万元) (3)求取未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V28=V44-V16 ＝1044.79—829.94＝214.85(万元) 《房地产评估》 《房地产评估》 本章小结 【关键词】? 收益还原法 收益法 收益价格 客观纯收益 客观总收益 客观总费用 综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 《房地产评估》 本章小结 【思考题】 1．简述收益还原法的基本原理。 2．收益还原法的适用条件是什么？ 3．请列出不同收益条件下收益法的各种计算公式？ 4．如何进行不同年限土地使用权价格的换算？ 5．纯收益如何计算？ 6．请分析实际收益与客观收益的区别与联系。 7．简述资本化率的实质。 8．各种资本化率的相互关系是怎样的？ * 《房地产评估》 （三）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 2．有限年期收益 《房地产评估》 [例7—7]?? 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计?? 算该宗房地产的收益价格。 [解] 该宗房地产的收益价格计算如下： 《房地产评估》 P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]?? ＝300．86(万元) 《房地产评估》 （三）纯收益按等差级数变化 1．纯收益按等差级数递增,收益年期无限 2．纯收益按等差级数递增,收益年期无限 《房地产评估》 （四）纯收益按等差级数变化 4．纯收益按等差级数递减,收益年期有限 n≤a/b+1 《房地产评估》 （四）纯收益按等比级数变化 1．纯收益按等比级数递增,收益年期无限 2．纯收益按等比级数递增,收益年期有限 《房地产评估》 （五）纯收益按等比级数变化 3．纯收益按等比级数递减,收益年期无限 4．纯收益按等比级数递减,收益年期有限 《房地产评估》 （六）已知未来若干年后的房地产价格 《房地产评估》 预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折现为现值。 《房地产评估》 二、实务中的计算公式 运用收益还原法，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，则可以评估待估对象的收益价格。在运用该方法时，既可以评估单独的土地价格，也可以评估单独的地上建筑物价格，还可以评估房地合在一起的房地产价格。 《房地产评估》 评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 《房地产评估》 单独评估土地价格 1.由土地收益评估土地价格 土地价格=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 《房地产评估》 2.由房地产收益评估土地价格 公式⑴ 土地价格=房地产价格-建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-建筑物折旧 公式⑵ 土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率 《房地产评估》 单独评估建筑物价格 1.建筑物价格=房地产价格-土地价格 2.建筑物价格=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率 公式2叫做残余技术 《房地产评估》 三、关于折旧费的特别说明