@开房大典【华侨城】旅游地产开发模式的核心竞争力_@地产智库8848九舍会)企业管理.pdfVIP

房地产智库.com 1+3的战略布局 华侨城地产制定了“1+3”全国战略布局： 以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展 平台、以北京为中心的环渤海区域发展平 台、以上海为中心的长三角区域发展平台、 以成都为中心的西部区域发展平台。 上海 深圳 成都 北京 1 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式 较强的土地出让谈判能力，廉价获取优质土地资源; 主题公园和商品房交替开发，通过先卖房回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题 公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单 价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅游项目的共赢。 模式具有一定的可复制性，利于公司在全国的规模化扩张； “开发出售物业+投资持有物业”相结合，长期利益与短期利益平衡，降低公司经营风 险； “旅游+地产”下的资本支出与税收筹划，利于公司获取最大利润。 2 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com “旅游”+“地产”开发模式  首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房， 回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产 项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实 现房地产与旅游项目的共赢。 3 珠峰高度 8848 第 3 页 @九舍会 › 房地产智库.com “旅游”+“地产”开发模式下的低成本土地储备  与国内其它房地产开发企业不同，华侨城土地储备策略十分独特，即通过与当地政府协商 而不是主要通过公开拍卖的方式在国内主要城市获取土地储备。  公司在以低成本获取大面积土地储备方面占据着有利形势，因为多数地方城市政府都希望 吸引到“欢乐谷”等主题公园的投资以提升该城市形象并改善地区商业投资环境，因此愿 意以相对较低的价格出售土地。例如，成都华侨城项目的平均土地成本约为人民币500元/ 平方米左右，占其2009年初推出的公寓项目销售均价的不到10%。  A股主要房地产开发企业中，华侨城土地成本在销售均价中的占比最低！！ 4 珠峰高度 8848 第 4 页 @九舍会 › 房地产智库.com “旅游”+“地产”开发模式下的税收筹划  “旅游+地产”有利于公司在在资本支出和税收筹划上做有利安排。特别是在公司完成 资产的整体注入之后，将大幅提升公司的整体收益水平，因为它解决了市场对华侨城 利润增长的担忧。  以最受关注的土地增值税问题为例，在“旅游+地产”模式中，由于业务之间的关联性， 华侨城房地产业务的高售价其实是基于对旅游景区资源的高