@开房大典】房地产开发拿地策略汇集_@地产智库8848九舍会)投资立项.pdfVIP

房地产智库.com 房地产开发企业拿地策略汇集  城市运营商拿地策略实例分析: v3 r5 t) c% e2 N5 O8 R 一、研究背景 随着国家土地供应政策的转变，通过拍卖方式拿地成为开发商获取开发用地的主要途径。旧城改造是新增 拍卖用地的一个重要来源。一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了 有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城 市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开 发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性，值得研究。0 J {4 r: @: M$ l, j% u0 R 二、研究目的 通过对实际案例的分析为城市运营商参与土地拍卖的决策提供一种科学的分析方法。1 S$ o* s. P* d# v C b 三、实际案例分析 某开发商以城市运营商的身份承担了成都某郊县的旧城改造工作，并与当地政府达成了协议：整理出的土 地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税 费。对于运营商来说，需要解决的核心问题是如何实现项目收益最大化，具体来说就是房地产开发企业是 单纯扮演政府运营商角色，通过土地整理从一级市场获取增值收益，还是既当政府运营商，又当开发商， 从土地一级市场和土地二级市场获取双重收益。要解决上述问题，关键是要准确评估出项目地块的最大开 发价值和保守开发价值，从而比较准确地把握地块的拍卖价格变动范围，在竞拍中占据主动，作出正确的 决策，使企业的利益最大化。 准确评估出项目地块的最大开发价值和保守开发价值，必须建立在对目前市场、产品和目标客户深入分析 的基础上，并对未来两三年项目开发周期内当地房地产发展走势给予合理和科学的预期分析。我们对该案 例的分析框架如下所示： $ j7 g4 Y0 ]5 ]% B# t/ P K 通过对房地产市场分析、地块条件分析和目标客户分析，我们将该项目可能采用的建筑产品分为两类：1、 普通多层；2、普通多层+小高层。 在确定可能的建筑产品之后，对土地价格、产品销售估价和收益作动态比较分析。由于有 3个变量，为便 于比较分析，将其中一个变量固定，看其他两个变量的相互关系和变化规律。我们重点分析了土地价格固 定，产品销售估价和收益的变动关系以及产品销售估价固定，土地价格和收益的变动关系，并进行了计算 列表分析如下： (一)多层产品的土地价格和收益动态分析+ K1 m i) a s ^8 S% z( q* N （1）销售均价固定，地价与收益的变动关系分析 技术经济指标, V# K8 M! E% R 容积率：1.60 [# o/ Y4 D% |: B- o 说明：该容积率是高品质多层产品的合理容积率，如果按容积率 1.8来测算，土地利用率会提高，但会牺 牲居住品质，对售价会有负面影响。 建安成本：按框架结构考虑，800 元/平方米。5 v( i$ H. M- ~( [1 P k4 {; k1 K 财务费用；银行贷款数额按照土地总成本的 70%计算，利息按 1—3 年期6.33%计算。0 U E! g$ `4 i6 a$ y r 住宅占总建筑面积的 90%，商业占总建筑面积的 10%。) o: ~$ u b i3 Q6 i0 z1 K5 N 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 销售均价：住宅，2500元/平方米，商业 5000 元/平方米。 说明：目前当地可参考项目售价为 2200—2300 元/平方米，考虑到预期的价格上涨因素和开发商品牌、产 品本身的附加值以及地块规模效应等多方面因素，因此我们将住宅销售均价固定