工业用地评估.pdf

维普资讯 浅谈工业用地价格与评估 口 张统生 摘 要：对工业用地的价格及评估方法进行了分析，从其价格的特点、理论、分布 规律，影响因素等方面进行了论述，提出了评估原则及技术要点，进行了地价定位的 研究，为科学正确地评估城市工业用地价格提供科学方法。 关键词：土地评估；工业用地 ；影响因素i价格定位 随着我国工业化进程的加快，出于招商 和仓储用地价格也参照工业用地价格进行评 引资发展经济的目的，不少地方压低工业地 估。因此学习工业用地价格理论，准确分析 价以招揽投资，形成了工业地价比较混乱的 工业用地价格影响因素，选择工业用地估价 局面，有的地方甚至是零地价，或者暗中补贴 方法和技术路线，按照评估技术要点，做好工 以负地价出让工业用地。 《国务院关于加强 业用地的价格定位，这是新时期 新形势下的 土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31 土地评估工作者提出的新要求 J。 号)中要求建立工业用地出让最低价标准统 一 、 工业用地价格特点及理论 一 公布制度，工业用地必须采用招标拍卖挂 (一)工业用地价格的特点 牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最 根据我国法律，城镇工业土地属于国家 低价标准。工业用地出让最低价标准由国家 所有，土地价格不存在所有权价格，主要是指 根据土地等级、区域土地利用政策统一制定 土地使用权的购买价格 J。由于工业用地 并公布 ¨。 市场发育程度低，价格形成机制中收益理论 2006年 12月 23日，国土资源部 《关于 和市场供需理论等因素考虑较少，因此工业 发布实施 全 国工业用地出让最低价标准 用地价格有其 自身的特点： 的通知》出台了以等别为基础的工业用地出 1．土地价格受政府调节的影响 让最低价标准，并明确了标准执行的有关政 政府为了实现不同时期的经济 目标，会 策要求。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方 在不同时期采取不同的经济政策来调节土地 式出让，其出让底价和成交价均不得低于所 价格，从而使土地价格变动受到影响。 在地土地等别相对应的最低价标准，随着工 在经济发展不稳定、通货膨胀和房地产 业用地招拍挂出让的推行，工业地价评估也 发展过快时，政府往往会采取对土地买卖征 逐步规范 。 重税、减少土地投资计划 ，提高银行利率等办 工业用地价格是指正常市场条件下，工 法来抑制房地产市场的发展。在经济萧条 业生产及其相应附属设施用地一定年期的土 时，政府一般采取税收、利率等优惠政策，刺 地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特 激土地投资，使土地价格 回升。 《全国工业 征是出让土地使用权。一般情况下，采矿地 用地出让最低价标准》是加强工业用地调控 一 13 — 维普资讯 的一项重大政策，是运用土地价格手段参与 用者可使用年期的减少和初始土地使用权价 宏观调控的重要举措 ，对有效抑制工业用地 格的摊销，其土地使用权价格也会降低。 低成本扩张具有重大意义，引导了土地市场 6．地价高低主要取决于成本 的形成和发育。 工业地价以土地征用、开发成本及相关