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商业地产的投资价值 尽管外界一再揣测在调控频频加码、楼市前途未明情况下，投资者可能将目光放在黄金、股票等其他领域，然而今年2月由北京中原联合新浪乐居推出的相关调查结果却明确显示，商业地产依然是2012年中国投资者最受青睐的投资对象，住宅市场受调控政策影响下的挤出效应多半将被楼市“内部”消化。 调查结合中原近200家门店，及新浪乐居购房者网页调查，总样本[必威体育精装版消息 价格 户型 点评]1500份问卷。最终调查结果显示：在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，为12.3%，选择股市的最少，只有8.5%。 “除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产领域有意无意的鼓励，是商业地产受到投资者青睐的主要因素。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，所谓有意无意的鼓励，主要指类似此前保监会发布的多项力促千亿险资“能且仅能”进入商业地产领域等隐性鼓励政策。 上述政策也透露了政府在本轮楼市调控中的思路：一方面抑制住宅市场的投资、投机行为，另一方面引导过于充裕的流动性资金进入商业地产，将住宅地产被过度凸显的投资性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，期望房地产市场的良性循环。 另一方面，世邦魏理仕全球首席经济学家雷蒙德·托特也公开表示：“与许多其他类型的资产相比，在2012年投资商业房地产将提供更强的竞争力且风险适度的回报。” 2012年风险仍在 成都商业地产仍被看好 事实上，在刚刚过去的2011年，由于房地产市场的调控政策常态化，就已经使得成都的住宅地产一时间陷入“困境”，商业地产由于不受政策影响，延续了2010年的势头，持续“走红”，特定的市场价值再次凸现，成为地产商掘金的热土，房企“转商”渐成热潮。 “成都商业综合体突破100个”、“两三百万普通投资者难买中心城区商铺”、“写字楼供应量井喷”、“专业市场异军突起”等等有关商业地产的热点新闻层出不穷。很多原来以住宅为主的开发商进入了现在的商业领域，一方面是随着住宅市场的调控，开发商看到了商业地产的机会；另一方面，是被市场逼出来的，一些项目拿到土地后，政府强行要求商业与住宅各占50%。多方因素催生下，各种针对商业地产的投资说明会遍地开花。许多开发商在住宅销售不畅的情境下，也强推持有的商业部分。布阵商业地产，抢食商业蛋糕，可谓是2011年成都商业地产发展的一大特色。 2012年，这股租售两旺的商业地产热潮仍旧丝毫未退。据悉，目前成都在建待建城市综合体项目超过了80余个，总建筑面积超过2000万平方米，且主要集中在天府新城、天府广场周边、人民南路和东大街等区域，物业形态以大型集中商业、高端写字楼、高档公寓、高档酒店等城市综合体。 资料显示，与深圳等一线城市相比，目前成都甲级写字楼投资回报率约在8%-10%左右的水平，同时甲级写字楼普遍保持90%以上的出租率，市中心甲级写字楼的租金主要保持在90-150元/平方米每月的水平，较同一区域住宅租金高出一半以上，并且住宅租客呈现不稳定的状况，而写字楼租期一般都在两年以上，租金收益非常稳定。 部分投资者短期难有回报 不过，商业地产投资向来比住宅投资更加需要谨慎的心态。因为对于商业地产来说，其复杂程度会远远高于住宅地产。众所周知，虽然住宅的回报远远比商业的回报低，但是住宅项目一般情况下不会烂尾。而投资商业地产正常情况下需要3到5年的消化周期，投资者真正获得较高回报的时间可能会更长。成都多数商业项目开发商都是全部准备销售的，投资者还要有买到了商铺或者写字楼而租不出去的心理准备。 从2010年开始，租赁市场逐渐回暖，市场需求放量几乎超出了所有企业的预期，在这种情况下，无论是租金还是售价都在2010年走上了上升通道，再加上2011年初政府对住宅市场的宏观调控，更给商业地产提供了更好的发展空间。目前成都三环路内的一楼商铺售价普遍在6万元/平方米，三环以外有些项目也已经卖到了4、5万元/平方米，光华大道上过去开发商销售的时候大约都在7000-8000元/平方米之间，而现在这些商铺二手售价在2万～2.5万元/平米。“以现在很多商铺和写字楼的销售价格计算，很多投资者短期内几乎不会有回报。”成都健鹰地产总经理杨健鹰就曾公开对媒体宣称，“现在多数项目的售价都已经提前透支了。”