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房地产投资分析 课程一 ?第一章????? 房地产开发的程序与管理第一节????? 房地产开发的概念 一、概述 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。其主要经济活动领域包括土地开发、地产经营、房屋开发、房产经营、房地产中介服务、物业管理、房地产金融等。房地产开发是指通过土地开发、房屋建设，提供可供利用的地块或可入住空间的经济活动。 房地产开发的含义有广义和狭义之分，从广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门独立的学科，因此，现在一般意义上的房地产开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要是指土地开发和房屋建设，其主体是土地开发和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本质区别的。 建筑业属于纯粹的第二产业，而房地产业尽管具有某些第二产业的性质，但根据我们国家的产业划分标准，房地产属于第三产业，这是因为两者在房地产生产方面的性质、经济活动内容存在差异，第一，两者的地位、性质不一样。 在房地产建设方面，双方是一种委托代理关系，房地产企业只做投资分析、决策和工程监督，自身一般不下设建筑工程，不直接从事建筑活动；第二、两者经济活动的目的不一样。房地产从事土地开发、房屋建设是为了销售、经营，而建筑业并没有这一目的。 二、房地产开发商及其开发队伍 房地产开发商是房地产开发活动的主角，其实力有大有小，经营风格上有喜欢冒险的，有求稳妥的；有全程都聘请专业顾问机构的，有全程都由自己包办的。早期的房地产开发商多来自于土地、规划、银行、建筑等具有某种垄断优势的部门，因为占据垄断资源，即使不注重开发、营销策略，仍能有很大的利润空间，现在的房地产开发商则基本上社会化了。 三、房地产开发商及其合作伙伴 房地产开发包括很多环节，涉及到方方面面的很多人和事，因此，在房地产开发活动中除了有房地产开发商这个主角以外，还会有很多参与者。 （一）土地所有者或当前的使用者 房地产开发肯定离不开土地，必须首先获取土地，才能进行房地产开发。开发商在获取土地时可能与两类人发生关系，一是土地所有权人。在我们国家土地所有权人有两个，一个是国家，另一个是农民集体， 如果是在旧城获取国有土地使用权，要打交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人发生关系，还要与土地使用权人发生关系，因为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆迁、安置补偿。 （二）政府及政府机构 对房地产开发的影响除了体现在政府要对房地产开发进行管理、监督以外，还体现在另外两个方面，一是政府直接控制土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺性，政府对土地市场和房地产市场的监督、管理比对其它行业的监督、管理都要严格，房地产开发商受政府和法律的约束要比其他商人要多。 （三）金融机构 房地产的价值量很大，无论从生产的角度还是从消费的角度一般都需要金融机构的介入。金融机构介入房地产业体现在两个方面，一个是开发商买地建房融资，二是消费者购房融资。 （四）建筑承包商 房地产开发企业一般自己不拥有建筑企业，开发商的工程项目一般都是发包给建筑承包商，尽管有工程合同，但建筑承包商的实力、信誉以及建造房屋的质量对开发商有很大的影响 （五）专业顾问房 地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产开发商不可能有足够的经验和技能来应对房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题，另外，房地产市场是一个不完全市场，一般的消费者对房地产资讯的了解程度比其它领域差很多，也需要专业顾问。房地产开发商需要的专业顾问有建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理经理、市场研究专家、经济师及造价工程师。 （六）消费者或买家 第二节 房地产开发的主要程序 一般的房地产开活动发可以划分出四个阶段、八个步骤，四个阶段分别是是投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，八个步骤是投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合同协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理，也有人认为这八个阶段应该是投资意向酝酿及机会寻找、投资机会筛选、可