120411淮北观澜郡项目分期开发建议.ppt

* 谨呈：静安集团 静安集团淮北观澜郡项目 分期开发建议 2012.04 在经过与开发的多次沟通过程中，已经确定项目的整体定位方向和规划方向，目前户型已经基本确定，项目暂定于2012年8月份开工建设，现阶段任务要着重确定项目的开发分期、动工步骤和方向和整盘推售节奏。 前言—— 项目理解—— 项目包含酒店区、企业会所和住宅区，在规划设计中已经明确体出住宅区通过湖水分割相对独立，方便管理与使用，即可共享酒店会所配套资源又可独立成区。 酒店和企业会所由于目前经营方向、开工时间等未定，所以本分期建议只考虑住宅区。 住宅区产品理解—— 多层区 洋房区 小高层区 项目按照物业类型划分可以划分为三个区域分别是多层区、洋房区和小高层区，从楼栋上来看，洋房区楼栋最多，产品量较大其次为多层区。 从产品类型上来看，多层区产品为两个层级，一种是以97-120㎡左右的中小户型，另一种是145-160㎡左右的大户型产品。洋房产品区户型基本能够统一相差不大。小高层区也存在着两种产品类型，一种是85-120㎡左右户型，另一种是纯粹的155-168㎡左右的大户型。 大户型产品所在楼栋 项目住宅区域共计有35栋楼，若按照普通楼栋编号，栋数太多，社区复杂，没有特色。 如果考虑项目的分区域编楼栋号，但是结合项目自身的特点以及产品类型，分区要想划分明显区域也较多。 结合以上两点，依据楼栋简单化和容易记住的特点，我们根据每种物业类型的首字母加楼栋号为本项目简单编号。 住宅区楼栋编号思考—— D-1# D-2# D-3# D-4# D-5# D-6# D-7# D-8# D-9# D-10# D-11# D-12# D-13# Y-1# Y-2# Y-3# Y-4# Y-5# Y-6# Y-7# Y-8# Y-9# Y-10# Y-11# Y-12# Y-13# Y-14# Y-15# Y-16# G-1# G-2# G-3# G-4# G-5# G-6# 住宅区工程分批开发思考—— 从工程角度考虑，项目应该从南向北开发，主要是考虑工程在启动时期的方便性和最大程度的降低首期的工程成本。 工程首期动工区域应为卧牛路的三栋多层和后面的6栋多层。二期动工区域为中间洋房区和两栋多层，三批考虑有回款以及后期推售的要求，开发中间洋房区、多层区和小高层区，最后一批开发为项目最北面剩余5栋楼工程启动。 工程启动由南向北 首期工程动工区域 二批工程动工区域 三批工程动工区域 最后一批工程 二批工程动工区域 *