2011–7–6房地产行业所得税政策剖析.ppt

建安房地产行业所得税分析 康 健 中国注册税务师 高级税务咨询师 高级会计师 联系方式：手机: 座机： 028办） e-mail: scsswxxkj@ 2010年的成绩 政策链接：新一轮税务稽查风暴已经展开 CPI高启如何抵御通货膨胀？ 房地产企业业务流程 建安及房地产开发企业生产经营主要特点： 1、投资量大，投资回收期长 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大 3、牵涉面广，运作程序复杂 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展 新闻：银根紧缩对房地产行业影响 房地产涉及的税收主要有两类： 第一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税（上海、重庆试点）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质； 第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 房地产行业涉税政策 房地产开发与经营业涉及税费（11个税种、2项涉税费用），分别为： 营业税 城市维护建设税 教育费附加 地方教育费附加 企业所得税 个人所得税 房产税(城市房地产税2009年1月1日起废止) 城镇土地使用税 车船使用税 印花税 契税 耕地占用税 土地增值税 房地产企业不同开发阶段涉税分析 一、建安企业所得税涉税分析 对居民企业在中国境内跨省、自治区、直辖市设立不具有法人资格营业机构的企业实行统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库的企业所得税征收管理办法。 财政部规定 税务总局规定 后续规定： 二级分支机构管理一般规定 二级分支机构身份不明 建安企业规定 跨地区经营建筑企业所得税征收 省内跨区域：四川有关规定： 国税 地税？ 建安企业常见处理 1．跨年度的材料成本税前扣除 政策链接 2．虚报亏损的税务处理 3.查增所得额补亏 4.白条入账问题 5.赔偿金扣除的票据问题 二、房地产业企业所得税 （一）政策依据 为了规范房地产市场，国家税务总局先后发布了： 1.（作废）《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号） 2.（作废）《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号） 3.《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函【2008】299号 ） 4.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】31号 ） 5.《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号 ） 6.《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号 ） 从而较系统地规范了房地产业务的税务处理。 （二）征收管理 1、特殊规定：核定征收 企业出现《征管法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《征管法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 【注意】 1、不能核定的特殊行业 2、核定征收与弥补亏损 企业销售未完工开发产品及完工后的纳税申报： 1、季度报表 （1）《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》 （国税函[2008]44号） （2）关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 （国税函〔2008〕299号 ） （3）预缴纳税申报表有关问题 （国税函〔2008〕635号） 2、年度报表 报表填列 北京 31号：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 广告费、业务招待费 总局问答：房地产企业业务招待费扣除？ 一、收入的税务处理　　 （一）收入的范围 （二）收入确认的一般规定 （三）收入确认的特殊规定 （四）预售收入的税务处理 （五）计税毛利率的确定 （六）预租收入的确认 （七）售后回购 （一）收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 （二）收入确认的一般规定 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确