--小区商铺销售计划.doc

**小区商铺销售计划 篇一：小区商铺销售计划 **小区商铺销售计划 **小区规划商业 8 万平米， 分布在小区四个组团间建业路、 炎黄路两侧。 一期 2 万平米， 计划在 2010 年 8 月份基本售完。 2009 年 8 月底，推出建业路和炎黄路部分商铺计 10000 平米，已预订 1600 平米。2009 年 11 月份暂停销售，仅接受咨询预约，目前预约客户 10 套左右。 一、商铺业态分析 **小区商铺分布在纵横**小区四个组团的建业路炎黄路的两侧，性质上属于居住区配套 沿街商业，但又具有地域特殊性，特殊性在于 2 公里半径区域内的数千户居民、三线城市学 院、恒力工业园及数十家大小工矿企事业单位没有商业配套。**小区商铺传承了项目地商业 街的商业历史， 承担填补城南 20 平方公里范围数万居民及宿城经济开发区内工厂企事业单位 商业配套的功能。 以黄河南路及徐淮路为纽带，从老城区黄运路以南至洋河，**小区商业街将可能发展成 一个重要的商业节点。 作为社区配套商业，性质决定不可定位单一业态和主题商业，必然形成围绕社区居民生 活需求的超市、便利、餐馆酒店、宾馆、茶楼、洗染、美容美发、照相、银行、健身娱乐、 药房诊所等满足生活服务消费需求的形式。 目前一期 2 万平米商业仅占规划全部商业的 1/4，本期商铺销售中还要考虑商铺短期迅 速增值， 2011 年二期商铺销售打下良好基础， 为 要达到基本售清、 全部开业、 全面繁荣效果。 可以预计， 三年内居民全部入住后巨大的购物服务消费需求必然导致**小区商铺的繁荣， 但明年二期商铺的推出又要求这样的繁荣能尽量提前，以促进二期商业的销售。 **小区商铺大部分为三层，部分二层，局部四层。从社区配套商业上看，单体偏大，小 规模经营户仅对一层有强烈需求。一二层联购后，最小的营业用房投入要接近 30 万元，加上 铺货，一个门店要 50 万元才能开业，后每月还要支付贷款及各项费用 5 千至 1 万元。 对投资型购房人，一个门店，前期投入 30 万元，加上每月近 3 千元贷款，成本接近 5 千元/月。如没有很好的增值预期，仅靠出租收益，短期内很难达到平衡。 三层商业目前推广不足。高层商铺需求群体集中在酒店、宾馆、茶楼、KTV 娱乐、健身 等对门面要求不高且需求营业面积较大的经营业态。 项目地原有商业业态在这方面发展不足， 同时也对潜在需求认识不足。外来投资者因项目地近几年一直没有适宜营业用房、商业街道 混乱、没有形成固定消费群体而没有涉入。 以上因素造成项目地商业一直停留在小规模、低层次、低档次格局。没有相应市场，也 就吸引不来及留不住相应消费群体。失去了消费群体，就只有先建市、再养市。建市养市的 工作不可能由一两个经营商家自我完成， 需要我们牵头组织， 提供相应优惠便利， 由发展商、 经营商、消费者共同建设。 所有的商铺投资，前期仅依靠租金收益都很难取得收益，投资关注的是迅速增值，增值 的关键是人气和经营状况暨预期租金，**小区商铺推广的主要任务集中在三层，三层售出及 营业后，一二层的销售、经营暨市场繁荣就迎刃而解。 二、销售方案分析 方案一 全部出售 很多商业采用的全部出售办法，出售后由业主自主经营。如果作为大型商业项目，这种 商业街的店铺出售后会带来业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系 统性，业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位等情况。 但**小区商铺本身就属于社区商业，决定今后发展业态也只能是这种泛主题模式，如果 硬性规定单一主题商业，反而带来经营困难，人气不足等后果。 **小区商铺担心的是投资炒铺比例过大后造成两、三年内，一条商业街开门的商铺只有几家，很多门上出租告示一张，都等待升值转让的情况，带来后期投资不能增值，后期商业 销售困难后果。 ? 方案二 全部出租 这是一种现在大型商业项目比较推崇的营销方案， 这样发展商可保证商业模式的统一性， 统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者 三赢。很多大城市的商业休闲 广场，几年经营下来，业态稳定成熟，人气旺盛，房租、商铺 价值大幅上涨。甚至可能成为一个城市主要的标志性的商业圈和旅游景点。 这种商业操作缺点是发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观，需要发展 商保证很强的资金投入， 有优秀的经营管理队伍。 任何商业地产， “养铺” 是增值的必然途径。 对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营成比较成熟的商业圈，就有较稳定的 回报和超值的价格。 **小区社区配套商业的性质决定采取这种模式的不可行性，一是招商团队不足，二是多 种业态组合导致招商困难，三是在不能确保招商成功情况下资金回流难以预计。 ? 方案三 部分出售、部分出租或者出售包租 部分出售