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**东苑*世界策划书范文模板,作风,整顿,范文,总结,计划,述职,汇报,心得,论文,演讲,报告,讲话,征文,竞职 ** 项目名称：**东苑绿世界 策划类型：房地产营销策划 策划人员：**等 策划时间：2002年第1季度到2002年第二季度 第一章 项 目 概 况 第一节：项目区位分析 一、区位 本项目所在地为位于****市西侧，距**市中心政府办公大楼约2.5公里。地处**西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离**市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。 **市位于**省东部的黄海之滨，**湾畔。是**市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了**市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——**市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积：125674 M2 2、总建筑面积：114277 M2 多层住宅建筑面积：55313 M2 小高层住宅建筑面积：10750 M2 联体别墅建筑面积：25968 M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：35.8％ 5、容积率：0.98 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境 本项目地处**市**西路和梧洲路交汇处，是**市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于**市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 2、交通环境 本项目位于**路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。 二、劣势W 1、城市配套 虽然本项目具有良好人文环境资源，但是**市经济发展同临近**市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏”认同感”。 2、项目遗留问题 本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌 开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况 虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素 **市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。 2、地理区位优势 目前**市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入**市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。 3、客户资源充足 多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。 4、国际名牌企业的入住提高了**本地的知名度 世界著名企业纷纷落户**市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在**市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。 5、工业开发区汇聚了人气 **市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。 四、风险T 1、市场因素 从目前**市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 2、自身因素 本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性