房地产估价师房地产估价理论与方法试题.doc

二〇〇九年度 全国房地产估价师执业资格考试 《房地产估价理论与方法》试题 （本试题包含客观题和主观题两部分） 中华人民共和国　　　　 　 监制 二〇〇九年四月 客观试题部分 重要提示：要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。 （1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点； 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ ）元/㎡。 A．4395 B．4486 C．4636 D．4850 2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万。 A．370 B．385 C．420 D．550 3.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清； （2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣； （3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清； （5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。 上述情况中，存在名义价格的是（ ）。 A．第（1）、（3）种情况 B．第（3）、（4）、（5）种情况 C．第（2）、（4）种情况 D．第（2）、（4）、（5）种情况 4.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。 A．上涨 B．下跌 C．保持相对稳定 D．先涨后跌 5.评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。 ㎡㎡ A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。 A．区位因素 B．社会因素 C．实物因素 D．权益因素 7.房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。 A．配套设施建设的限制 B．房地产使用管制 C．房地产权利的设立和行使限制　 D．房地产相邻关系的限制 8.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。 A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理　 D．适合原理 9.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。 A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 10.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。 A．较高 B．较低 C．最高 D．居中 11.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/㎡。 A．3673.20 B．3673.68 C．3790.43 D．3790.93 12.某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3600元/㎡，出租的年末净收益为300元/㎡，假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2.5%，该期房目前的价格（ ） 元/㎡。 A．3322.22 B．3232.22 C．3600.00 D．3510.00 13.某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美