房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题中大网校.doc

2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》试题(2) 总分：100分 及格：60分 考试时间：120分 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)某宗房地产的土地面积为1000mSUP2/SUP，建筑面积为1400mSUP2/SUP，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/mSUP2/SUP和50元/mSUP2/SUP，则该宗土地的减价修正额为（　　）元/mSUP2/SUP。 A. 50 B. 250 C. 300 D. 350 (2)在成本法求取折旧中，采用（　　）更符合实际情况。 A. 有效经过年数 B. 实际经过年数 C. 剩余经过年数 D. 自然经过年数 (3)某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（　　）万元。 A. 4580 B. 5580 C. 6580 D. 7580 (4)某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（　　）万元。 A. 323 B. 275 C. 273 D. 258 (5)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（　　）万元。 A. 27.6 B. 28.2 C. 29.0 D. 29.9 (6)某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（　　）万元。 A. 180 B. 196 C. 200 D. 300 (7)房地产需求的交叉价格弹性是指（　　）。 A. 房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比 B. 房地产供给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比 C. 一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比 D. 在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度 (8)人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（　　）。 A. 空间直线距离 B. 交通路线距离 C. 交通时间距离 D. 至市中心距离 (9)某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/mSUP2/SUP，已知使用面积为58mSUP2/SUP，套内建筑面积为67mSUP2/SUP，应分摊的共有建筑面积为6mSUP2/SUP。该套住宅的建筑面积价格为（　　）元/mSUP2/SUP。 A. 2600.00 B. 2386.30 C. 2832.84 D. 3003.45 (10)承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200mSUP2/SUP，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/mSUP2/SUP。现市场上类似住宅的年租金为600元/mSUP2/SUP。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（　　）万元。 A. 6.19 B. 6.42 C. 7.20 D. 9.58 (11)某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120mSUP2/SUP，单位建筑面积的重置价格为800元/mSUP2/SUP，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是（　　）元。 A. 76800 B. 79104 C. 77952 D. 81562 (12)某估价事务所在2006年6月20 日至7月20评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（　　）。 A. 2006年5月30日 B. 现在 C. 重新估价的作业日期 D. 要求重新估价的委托方指定的日期 (13)某可比实例的成交价格为2400元/mSUP2/SUP，建筑面积100mSUP2/SUP，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（　　）元/mSUP2/SUP。 A. 2290.91 B. 2326.41 C. 2344.16 D. 2308.66 (14)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/mSUP2/SUP、2450元/mSUP2/SUP、2650元/mSUP2/SUP、2830元/mSUP2/SUP和300