项目营销推广方案suma.doc

案名暂定： ·国际广场 一、项目概况 1、项目基本概况 本案位于宿州市宿马现代产业园内，紧邻宿州市高铁站（与高铁站前广场仅一路之隔），项目南邻纵东路，北临支八路，东临横中二路，西临新四路。项目占地面积25910m2，总建筑面积约92346m2，由一栋酒店和五层商业构成。 2、交通状况 宿州地处安徽北部，交通便利，京沪线、龙海线以及京沪、郑徐、京武客运专线穿境而过，并设立宿州高铁站。宿马经济区距离观音机场仅有50公里。规划中宿阜高速从园区直达机场。该区域同时拥有泗许高速出入口、宿淮铁路客货运站（在建）、宁徐城铁站、新汴河码头、徐州备用机场等重要交通枢纽设施。客运方面，宿州最大的客运站也将落户经济区。水运方面，皖北地区罕见的五级航运码头就坐落在园区东部其中连接老城区市中心的洪河路计划在今年8月底完工，路宽100米，双向八车道，距离市中心仅21.6公里。宿州市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，处在淮海经济区腹地宿州马鞍山现代产业园规划面积为50平方公里，其中：2030年前建成区面积达30平方公里。目前，园区正在强力实施“一心一轴一带六园战略（站前核心商贸区、洪河路两侧发展轴、新汴河旅游居住带、机械制造产业园、商贸物流园、电子信息产业园、新材料产业园、现代农业示范园、木材家居产业园），强力推进“三化同步”、宿州东部新城历史进程，将园区打造成“思想解放先导区、特色产业示范区、优质要素富集区、幸福生活新城区”。京沪高速铁路宿州东站设计近期年客运量511万人，远期704万。京沪高铁全线设24个停靠站，宿州东站为第13个站，铁路线上距北京767KM。。—高铁站---宿马现代产业园核心商贸区，升值潜力无限 交通优势---高铁站、客运站、公交站；洪河路、宿马大道；四通八达发交通网络体系全覆盖，交通便利，物流运输便捷。 业态优势----业态全，功能齐，满足购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费需求。 商业格局—-全临街商铺，复合型内外街体系，充分扩展汇聚人流的功能。 总价优势---20-30m2单铺面积，投资门槛低，降低投资风险。 政策导向---宿马园区项目，政府政策支持，通过公关活动设置，传播政府的影响力。 招商及开发商承诺----统一招商、统一运营、统一管理、统一推广等，三年免租， 年返利等政策吸引经营和投资户。开发商自持物业永续经营，有利于建立负责任的开发商形象。 4、项目综合分析 ①目前项目可提炼的优势较少，加上项目规划户型、层高、内部道路流线、配套等暂未体现，在规划中注重户型面积，内部道路流线、配套等的设计，并在推广中得以应用。 ②在上述优势较少的前提下，可通过项目内部挖掘附加优势，便于进行强势的营销推广和招商，如：引进星级酒店、连锁超市、品牌店加盟等，以增加项目的附加值。 ③弱化本项目体量较小的特点，重点进行项目业态规划的塑造，打造宿马产业园区核心商贸区购物、娱乐、休闲、餐饮、商务的一站式生活天地。 ④软件方面可以从项目的招商政策及后期的运营管理方面加以推广。统一招商、统一管理、统一运营、统一推广，塑造项目招商及运营方面的优势。 ⑤通过对以上优势进行梳理，在后期营销推广中加大对项目的区位优势及项目未来的保值、升值潜力的引导，本项目位于高铁站附近，宿马产业园核心商贸区域，与在市区的商业项目相比，本项目具有园区内的绝对区位优势。 三、项目形象定位 基于对产业园区及项目内部基本情况的了解，本案要想树立高的市场形象，且在宿马产业园内树立 国际广场的品牌的市场高度，本案应塑造宿马产业园核心商贸区 “一站式生活广场”的物业形象，满足人们购物、娱乐、休闲、餐饮、商务等一站式生活需求。因为一站式生活广场能够使商业价值和财富价值得以放大，是区域内城市生活的标志，未来地产的主导。所以本项目定位为：宿马产业园商贸核心区一站式生活广场。 四、项目客户群分析 1、客户共性分析 ①商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了追求财富利益。 商铺区别于住宅有以下特点：商业可以出租、转售、经营、融资，而客户可以从中得到租金、销售收益、经营收益和融资收益。 ②一般而言，普通投资者财富等级越低，越关注投资的安全性和投资收益的稳定性；财富等级越高，越关注投资的增值性。基于本项目的客户群更为关注投资门槛、安全性和稳定性。 ③客户最终是根据经营前景来判断投资回报，其最直观地判断因素则是租金或是转售价格预期。 ④客户共性与产品价值的关系 2、宿州市场客户群分析 宿州市商业地产发展近几年较为迅猛，早期商业零售和批发区域都为历史原因自主形成的市场已逐渐被淘汰和被新市场所重组代替，如：白马商城、义乌商贸城、皇冠家居、意邦国际、中豪、卓耕等，但宿州市区内多数商业地产在热炒之后价格较高，增加了置业的投资门槛；而相比较，本项目的区位条件和户型结构