房地产习题1.doc

习题（房地产评估） 1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。 2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 宗地 成交价格（元／平方米） 交易时间 交易情况 容积率 剩余使用年限 区域因素 个别因素 待估地 2000/01 0 1.2 45 0 0 1 800 1998/01 2% 1.3 50 1% 0 2 850 1999/01 1% 1.4 50 0 1% 3 760 1998/01 0 1.1 40 0 -2% 4 780 1998/01 0 1.0 45 -1% 1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。该城市地价指数见下表： 年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 指数 100 105 108 110 111 115 试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格（折现率10%）。 习题(流动资产评估) 1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。 2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。试评估A产品. B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。计算应收票据评估值。 习题(无形资产评估) 1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。折现率为6%。试评估该企业的商誉价值。 2、某企业的预期年收益额为19万元，该企业各单项资产的重估价值之和为80万元，企业所在行业的平均收益率为20%。求以此作为适用本金化率计算出的商誉的价值。 习题（设备） 1、运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨，在制造过程中该钢材的利用率约为95%，该设备的主材费率为80%，适用的增值税税率为17%，则该设备的主材费用 （课件例题）2、被评估设备建于1986年，帐面价值100000元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据： （1）从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%； （2）该设备的月人工成本比替代设备超支1000元； （3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。 要求：估算被评估设备的重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值及被评估设备的评估值。 习题（资产评估方法） 某评估机构采用统计分析法对某企业的固定资产进行评估，其中砖混结构建筑物10栋，帐面原值500万元。设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本之和为180万元，而该3栋建筑物的账面原值之和165万元；同时选