所得税汇算清缴学习笔记.doc

房地产所得税学习笔记 收入 房地产企业计算所得税收入与会计准则标准存在较大差异，正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二) 开发产品已开始投入使用。　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：　　(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。　　(二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.　　(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。　　(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 成本 对于销售的完工产品，需要计算出其对应的计税成本，计税成本的基本原则是按已发生成本乘以完工比例计算出完工产品的总成本，再根据完工产品的总可售面积，计算出完工产品的单位成本，最后用销售的完工产品面积乘以完工产品单位成本计算出销售的完工产品的计税成本。 2.1 完工比例的确定 土地成本：按照占地划分，完工比例=完工楼栋占地面积/该项目期总占地面积 前期及建安成本：按可售面积划分，完工比例=完工楼栋可售面积/该项目期内已开工楼栋总可售面积 2.2 计税成本 2.2.1 土地成本 土地成本包括为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。