买房时难租亦难惹祸上身倍儿烦.PDF

12 法律服务 2015 年4 月1 日 责任编辑：严焕彩 美编：徐秋燕 校对：杨淑雅 买房时难租亦难 惹祸上身倍儿烦 有人为买不起房而发愁，有人买了房也发愁。现今社会，与 “房”相关的各种纠纷依然让人 们避无可避，想拥有一个安乐窝并不是那么容易，一不小心就摊上糟心事。 案例11 转让房产又拍卖 使用权与所有权发生冲突如何处理？ 2004 年12 月，肇庆市商业 一审法院起诉，请求判令鲍某 服一审判决提起上诉，认为 城某房屋所有人冯某因向鲍某 退还诉争房屋。 自己已实际、合法占有了 借款，与鲍某签订 《住宅楼转 一审法院经审理查明：邓 诉争房屋，应受 《民法 让合同书》，约定将上述房屋转 某于2012 年3 月参加拍卖会， 通则》和 《物权法》第 让给鲍某。合同签订后，鲍某 以220000 元竞得市商业城某房 245 条的规定所保护，且 便搬进上述房屋居住至今。 屋，并取得该房屋的不动产权 提出一审法院对诉争房屋 2012 年3 月，邓某参加某拍卖 属证书。而鲍某虽与原房屋所 拍卖过程属程序违法。二 会，通过公开竞价方式购得上 有人冯某签订了 《住宅楼转让 审法院经审理后认为，鲍 述房屋，双方签订了 《拍卖成 合同书》，约定将上述房屋转让 某提出的一审法院拍卖程序 交确认书》。邓某按照约定支付 给鲍某，但一直没有为鲍某办 违法的主张不属本案的审 了全部拍卖款，并领取了该房 理过户登记手续。一审法院根 查范围，其可另循法律 屋的不动产权属证书。邓某因 据 《物权法》第9 条、第 14 途径主张权利。法院 购买的房屋被鲍某占用，多次 条、第15条的规定，判决鲍某 依法驳回上诉，维持 要求鲍某退还房屋无果，遂向 退还诉争房屋给邓某。鲍某不 原判。 以案说法 房屋使用权不能对抗房屋所有权 赵妙嫦 绘 房屋所有权分为占有权、 权过户登记手续，取得了该 除外”，第17 条规定 “不动产 使用权、收益权和处分权四项 房屋的不动产权属证书，是 权属证书是权利人享有该不动 ■ 法官提示 权能，所有权人可以占有、管 该房屋的合法所有权人。而 产物权的证明”。据此，本案 依法办理过户登记才能享有房屋所有权 理、使用、处置其所有的房 鲍某只是依据其与房屋原所 邓某通过合法途径购得诉争房 在购买二手房产时，必须 卖方协助办理过户登记手续， 屋，并且排除他人的权利。 有人的债权债务关系签订房 屋，并且办理了过户登记手 到房产管理部门查询房屋的真 领取不动产权属证书。 房屋使用权是指对房屋拥有 屋转让合同的方式取得诉争 续，取得诉争房屋的所有权。 实所有人以及房产的抵押情况 房屋属于不动产，只有依 利用及有限占用权。通过房 房屋的使用权。 鲍某享有的使用权不能对抗邓 或请卖方出示不动产权属证 法办理过户登记，才能真正享 屋租赁或借用等方式实现的 我国 《物权法》第6 条规 某享有的所有权。据此，一审 书，查看不动产权属证书记载 有不动产的所有权，对其他人 是房屋使用权，房屋使用权 定 “不动产物权的设立、变 法院依法判决被告鲍某退还该 的所有人信息与身份证信息是 产生公示效力。 不能出售、抵押、赠予、继承 更、转让和消灭，应当依照法 房屋给原告邓某。二审法院也 否吻合；应按照约定及时要求 （叶志敏 袁文瑛） 等，它包含在房屋的所有权之 律规定登记”，第9 条第1款规 依法驳回上诉，维持原判。 中。 定 “不动产物权的设立、变 至于鲍某遭受的损失，其 本案中，邓某通过公开拍 更、转让和消灭，经依法登 可依据其与诉争房屋原所有 卖的合法方式拍到诉争房 记，发生效力；未经登记，不 人冯某之间签订的合同，另 案例33 屋，且已依法办理了房屋产