胶南市滨海大道南侧地块开发设想.ppt

* 胶南市滨海大道南侧地块开发初步设想 2011.10.17 Part.1 项目开发背景分析 Part.2 地块价值分析 Part.3 市场机会分析及物业建议 Part.4 项目开发设想 Part.5 投资收益匡算 研讨纲要 Part.1 项目开发的背景分析 项目区位 跨海大桥 海底隧道 青岛 金沙滩海水浴场 银沙滩海水浴场 游艇俱乐部 海上嘉年华 ● ● ● ● ★ 青岛开发区 ● 目标地块 ● ● 竹岔岛 灵山岛 ● 水城 大珠山风景区 至董家口港和日照 青岛保税港区 ● 小珠山风景区 目标地块 青岛 半岛蓝色经济区 东北 华北 西北 滨海大道 ★ 胶南市 地块区位 城市区位 地块现状 目标 地块 ● 保利海上罗兰 ● 馨海国际城 两河 大卢河 凤河 ● 达令港 ● 那鲁湾 ● 红树林 高尔夫 胶南市位于青岛西海岸，凭借区域丰富的景观资源-海、滩、岛、山、森林等，依托青岛目前已成为中国北方最具有新引力的海滨城市之一，是省内客户旅游度假的首选位置，同时对华北、东北、西北三北地区有较强的辐射能力。 随着跨海大桥、海底隧道的贯通，青岛滨海大道珍珠项链工程已初现端倪，胶南是作为西部桥头堡城市，依托董家口港以港兴市，高标准规划了城市阳台——水城，目前已公认为青岛最有发展潜力的区域之一。 海水浴场 海水浴场 社会发展阶段分析 2010年，人均GDP为65419元，折合约10000美元，按国际通用标准,房地产市场正进入减缓发展期，但是GDP构成中第二产业比例占了接近60%，城镇居民可支配收入只有21421元，并且区域外地购房客户数量庞大，所以目前房产仍在稳定发展期 人均GDP与房地产发展关系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 宏观经济增长与房地产发展关系 国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。 900-4500美元 4500-8000美元 8000-20000美元 0-900美元 减缓发展期 高速发展期 稳定发展期 减缓发展期 2010年，胶南市GDP为549亿元，增速达12.5%，房地产进入高速发展阶段。 房地产市场已进入到稳定发展期，房产开发已开始以进入到质量为主，数量与质量并重的阶段 胶南市房地产发展的阶段 房地产市场情况 90.91 93.40 99.98 套均面积 （元/平米） 52.89 74.78 122.54 面积(万平) 5818 8006 12256 套数 1-9月销售 1-9月新增 9月份可售 　 胶南市2011年由于不在限购的影响范围内，市场表现相对较好，截止到2011年9月份，可售面积为122.54万平，比今年1月份增长了21.7%，没有出现像限购区域，如黄岛区存量增长了100%青岛市区存量增长了近200%的大量房产积压的现象，整体市场表现较好，但是胶南市目前仍然了保持了存量绝对值较大的局面没有变化，存量的压力仍然存在。 在成交方面，胶南市普通住宅的成交面积和存量面积相一致，均集中在60-120平米之间，市场可售套均面积、新政套均面积和销售套均面积分别为在90-100平米之间，但是依次递减，所以在一定程度上大户型仍然有销售压力。 胶南市2011年1-9月份主要市场数据 2011年9月份胶南市住宅市场存量的面积分布情况 政策环境分析 政策环境的关键词 加 息 限 贷 观望情绪 从2010年10月开始，央行连续五次提高存贷款基准利率，截止到2011年10月中旬，存贷款基准利率达到7.05%，目前银行执行普遍为首套购房客户基准利率上浮5%，所以实际执行利率达到了7.40%，几乎为历史最高值。 高利率尤其是上浮5%的政策，已经成为目前诸城购房客户最重要的心理障碍。 第二套购房客户，首付提高至60%，贷款利率在基准利率的基础上上浮15%，实际执行利率达到了8.11%，外地客户必须有劳保和纳税证明，很大程度上限制了外地客户的购买，对胶南外地客户比例比较高的城市来讲，影响比较大。 全国以限购和限贷为主的市场调控政策，造成了2011年销售全面萎缩，市场供应量放大，全国市场不景气，所以即使很多政策影响不是特别严重的三四线城市也被传染了观望情绪。 通过政策的调控及从一线城市蔓延下来的观望情绪的双重影响下，2011年的冬天将是房产近十年的