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5 物业管理的沿革简介 5 物业管理的沿革简介 5.1 物业管理的起源 5.2 中国物业管理的发展历程 5.3 中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较 5.1 物业管理的起源 1 早期的物业管理 起源于19世纪60年代的英国。 （1）工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。 （2）房地产开发商建造简易住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施简陋，环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化，严重影响业主的经济效益。 （3）奥克维娅?希尔女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好效果，当地业主纷纷向其学习。这就是最早的“物业管理”。 1885年，英国政府颁布了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令—《1885年工人阶级住宅法》。1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会，它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会。 2 现代物业管理的形成 形成于19世纪末20世纪初的美国。 （1） 19世纪末至20世纪30年代美国先后出现了如下专业性物业管理机构和物业管理的行业组织： ① 1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization，简称CBM）； ② 建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO）； ③ 建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM）。 （2）19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮，加速了美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑物的发展。 （3）高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术要求大大超出传统物业管理的要求。 （4）同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求，对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。 3 物业管理的发展现状 发达国家现阶段住房水准的全方位提高和物业管理的日益健全、成熟。 主要表现在： 第一，住房政策“高而全”，实施结果“辉而煌”。这种“高而全”不仅指的是发达国家将住房水准的总体性提高定位在了“高”和“全”上，而且还指围绕着目标政策运作的其他物业管理手段的齐全、配套和高效上。 第二，机构建设体系化，微观机制良性化。发达国家广大民众住房水准的全方位提高，住宅经济发展的辉煌成就，不仅是国家住房政策和宏观物业管理运作的功效，业与微观物业管理的配套运作密不可分；现阶段发达国家物业管理的成熟与完善，不仅表现在宏观管理手段的齐全配套和成熟有序运作上，也表现在物业管理机构建设的体系化和微观管理机制的良性化状态上。 5.2 中国物业管理的发展历程 （1）中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展，高楼林立。 房地产业的发展带动了物业管理市场的发展。 当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 （2）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 1949年新中国成立后，城市的土地及房屋逐步转为国家和集体所有，住宅基本上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。 内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分，用行政管理的办法代替商品化的经营管理。 因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带有商业色彩。 （3）改革开发以后的物业管理 改革开发以后的物业管理分为三个时期： 物业管理的起步期 物业管理的发展期 物业管理的规范期 第一阶段：我国物业管理的起步期 1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上独立核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体制进行了改革，由单纯的管理性公司向服务经营型企业公司转变，按照商品化、企业化管理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，