第五章 物业的承接查验精要.ppt

* * 第五章 物业的承接查验 大纲考试要求: 掌握：物业承接查验的相关法规、主要内容和基本方法；新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。 熟悉：物业移交的主要内容，承接查验所发现问题的处理，物业管理工作的移交。 了解：物业承接查验的准备工作，物业移交的注意事项。 1、承接查验的定义 物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共有设施设备进行承接查验。 （AA） 2、承接查验的类型 分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验两种类型。前者发生在建设单位向物业服务企业移交物业的过程中，后者发生在业主大会或产权单位向新的物业服务企业移交物业的过程中。(AA) 第一节 新建物业的承接查验（A） 1. 承接查验的时间：竣工验收→承接查验→业主入住。 2、承接查验与竣工验收同步进行的条件：物业服务企业早期介入充分、准备充足。 3、查验工作流程图 物业竣工验收合格 → 现场查验 → 遗留问题处理 → 物业移交 一、准备工作（C） 1、人员准备 （物业公司与建设单位成立联合小组） 2、计划准备（商定查验日前、进度，移交资料，了解现场情况） 3、资料准备 （工作流程和记录表格） 4、设备、工具准备 二、物业承接查验的内容及方式 （AA） (一) 物业承接查验的主要内容 1、资料查验 （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理必需的其他资料。 2、现场查验 （1）物业共用部位 （2）共用设施设备 （3）园林绿化工程 （4）其他公共配套设施 （二）物业查验的方式 1、承接查验主要方式： 核对。 2、现场检查采用的其他方式 （1）观感查验 （2）使用查验 （3）检测查验 （4）试验查验 三、承接查验所发现问题的处理 （B） 1、发生物业工程质量问题的六点原因： 设计不合理、 施工不规范、 验收不严格 材料不合格、 管理不完善、 灾害受影响。 2、承接查验所发现问题的处理流程; （1）收集整理问题 收集《物业查验记录表》； 整理、登记造表； 提交 建设单位，办理确认手续。 （2）提出整改意见 工程质量问题分为两大类：一类是由施工单位引起的质量问题，应由建设单位督促施工单位整改；第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的。这类问题应由建设单位负责作出修改设计、改造或增补相应设施。 物业服务企业可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。 （3）跟踪验证 物业服务企业应安排专业人员进行现场跟踪，对整改完的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目继续督促建设单位处理。 第二节 物业管理机构更迭时承接查验（A） 一、准备工作（AA） 1、解除原合同、签订新合同 （主要条件） 2、成立物业承接查验小组 3、准备资料和工具 二、物业查验的内容（AA） 1、物业资料查验 （1）开发商移交的原始资料 （2）原物业服务企业形成的重要质量记录 2、物业共用部位、共有设施设备及管理现状 3、各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况 4、其他内容 （1）物业服务用房 （2）产权属全体业主所有的设备、工具、材料 （3）与水、电、通信等部门签订的供水、供电合同或协议等。 第三节 物业管理工作的移交（B） 移交工作三种情况 1、签订《前期物业服务合同》后，建设单位将新建物业移交给物业服务企业； 2、签订《物业服务合同》后，业主大会或物业产权单位向物业服务企业移交； 3、解除《物业服务合同》后，物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交。 一、新建物业的移交（B） (一)移交双方 移交方：为该物业的建设单位， 承接方：物业服务企业， 签订的合同类型：前期物业服务合同。 （二）移交内容（略） 二、物业管理机构更迭时管理工作的移交 （一）移交流程 原物业服务企业 → 业主大会或物业产权单位 → 新的物业服务企 业 （二）移交内容 1、移交资料