10第十章 在建工程评估.ppt

第10章 在建工程评估 10.1 在建工程及其评估特点 10.2 在建工程评估的准备工作 10.3 在建工程评估 10.1 在建工程及其评估特点 10.1.1 在建工程的概念 在建工程指在房地产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。 10.1.2 在建工程评估的特点 1. 在建工程种类多，情况复杂 2. 在建工程的形象进度以及资产功能差别很大 3. 在建工程的投资完成额与其实际完成工作量较难一致 4. 在建工程的建设工期长短差别较大 10.2 在建工程评估的准备工作 1.要求企业提供待估在建工程详细资料。 2.要求提供并查阅企业在建工程批准文件、工程图纸、工程预算书、施工合同、有关账簿及原始记录等。 3.评估人员到工程现场查实工程进度和工程形象进度。 4.检查工程质量。包括在建工程的各组成部分是否存在缺陷及待修理的因素，建筑材料质量是否过关，在建工程整体布局是否合理，在建工程工期是否符合计划等。 5.搜集与该项工程评估所需的有关数据资料。 10.3 在建工程评估 10.3.1 工程进度法 工程进度法是指以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值的一种方法。这种方法主要适用于施工期较短且价格变化较小的在建工程。该方法的数学表达式为： 式中: [例1] 某建设项目将要建筑混合结构仓库1000平方米，在建建筑工程总预算造价为200000元，在建设备安装工程预算为50000元。评估时该库房正在建设中。其中建筑工程中的基础工程已完工，结构工程完成了30％，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般土建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见表10-1），对该在建工程进行评估。 表10-1 工程造价构成表 根据以上数据，得： 在建建筑工程完工程度＝13％+60％×30％＝31％ 在建建筑工程评估值＝200000×31％＝62000（元） 10.3.2 变动因素调整法 思路：采用对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际支出相加减，确定在建工程的评估值。 适用范围：工期较长、设计变更及价格变化对在建工程影响较大的项目 计算公式为： 在建工程评估值＝在建工程实际支出?? (已完工程部分材料、人工费因价格变化造成的增减额) ?? (已完工部分各项间接费、银行贷款利率变化造成的增减额) ?? (已完工部分设计变更影响造价的金额) 10.3.3 重编预算工程进度法 思路：先采用重新编制工程预算，然后再按工程进度法估测在建工程评估值。 适用范围：建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程 * * 25 20 25 27 装饰工程 60 55 60 60 结构工程 15 25 15 13 基础工程 预制吊装结构 预制装配构架结构 现捣框架结构 混合结构 建筑结构类型 部位名称 *