第五章 主要类型的用地规划精要.doc

第五章 主要类型的用地规划 第一节 居住用地 1、居住用地的组成与分类： 1、用地组成 居住用地占有城市用地的较大比重，分为四类： ——住宅用地 不同类型住宅所占用地，包括住宅基底和宅基周围所必要的用地。 ——公共服务设施用地 居住生活所需要的学校、医疗、商业服务、文娱管理等设施的用地。 ——道路用地 居住地区内各种道路、广场、停车场库的用地。 ——绿地 居住地区集中设置的公园、游园等公共性用地。 为便于城市用地的统计，和与总体规划图上的表示取得一致，国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137—90)规定，居住用地是指住宅用地和居住小区及居住小区级以下的公共服务设施用地、道路用地及绿地。 2、用地分类 城市居住用地按照所具有的住宅质量、用地标准、各项关联设施的设置水平和完善程度，以及所处的环境条件等，可以分成若干用地类型，以便在城市中能各得其所地进行规划布置。我国的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137—90)规范，将居住用地分成四类，其中一类最好，四类较差。 二、居住用地指标 1、影响因素 居住用地指标的拟定主要受到下列因素的影响： (1) 城市规模: 大城市人均居住用地指标会适当比之小城市低 (2) 城市性质: 老城市建筑层数较低，相对于居住用地所占城市用地的比重会高而新兴工业城市因产业占地较大，相对居住用地比重就较低。 (3) 自然条件：如因纬度高低的不同地区，为保证住宅必要的日照间距，而会影响到居住用地的标准。 (4) 城市用地标准：因城市社会经济发展水平不同，加上房地产市场的需求状况不一，也会影响到住宅建设标准和居住用地的指标。 2、用地指标 A、居住用地的比重：按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》居住用地占城市建设用地的比例为20％～32％； B、居住用地人均指标：按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，居住用地指标为人均18.0一28.0m2 三、居住用地的规划布置 1、理论发展 A、我国著名的唐长安城就规划分划有108个坊里，以坊里做为地域的居住单位。对“坊”和“里”所赋以的概念涵意，经过不断的阐发而留存到现在。 B、霍华德较早地在城市总体布局结构上提出居住用地组织的概念 C、1927年美国的佩里提出的“邻里单位”(neighborhood)概念，是较早地从理论上以居住地域做为基本的构成单元。我国在20世纪40年代后期，在上海等城市总体规划中，已从西方引进了邻里单位的规划概念，如曹阳新村居住区。50年代后期，开始系统地吸取前苏联小区规划的理论，加以应用和发展，一般也是以小区做为居住用地的基本构成单元，历经几十年的实践，还在不断地完善与发展之中。 D、纵观城市居住用地的规划理论发展，可以说基本上是以基本构成单元和分级构成两个概念为主体，并由此多侧面的理性展衍。 2．居住用地的选择 居住用地的选择关系到城市的功能布局，居民的生活质量与环境质量、建设经济与开发效益等多个方面。一般要考虑以下几方面要求： (1)选择自然环境优良的地区，有着适于建筑的地形与工程地质条件 (2)居住用地的选择应与城市总体布局结构及其就业区与商业中心等功能地域，协调相对关系 (3)居住用地选择要—十分注重用地自身及用地周边的环境污染影响。 (4)居住用地选择应有适宜的规模与用地形状，以合理地组织居住生活，和经济有效地配置公共服务设施等。 (5)在城市外围选择居住用地，要考虑与现有城区的功能结构关系，利用旧城区公共设施、就业设施，有利于密切新区与旧区的关系，节省居住区建设的初期投资。 (6)居住区用地选择要结合房产市场的需求趋向，考虑建设的可行性与效益。 (7)居住用地选择要注意留有余地。 3、居住用地规划的原则 1)整体性原则：居住用地规划要作为城市土地利用结构的组成部分，协调与整合城市总体的功能、空间与环境关系，在规模、标准、分布与组织结构等方面，确定规划的格局与形态。 2)以人为本原则：居住用地的规划组织要尊重地方文化脉络及居住生活方式，体现生活的秩序与效能，贯彻以人为本的原则。 3)生态原则：居住用地规划，要重视居住地域同城市绿地开放空间系统的关系，使居民更多地接近自然环境，提高居住地域的生态效应。 4)规范性原则：居住用地规划要遵循相关的用地与环境等的规范与标准，在为居民创造良好的居住环境的前提下，确定建筑的容量、用地指标，并结合地理的、经济的、功能的因素，提高土地的效用，保证环境质量。 5)管理原则：城市居住地区作为定居基地，具有地域社会即社区的性质，居住用地规划要为营造安定、健康、和谐的社区环境，提供空间与设施支持。同时居住用地的组织与规模，要有利于社区管理与物业管理。 四、居住用地的分布 城市居住用地的分布形态，涉及城市