论房产税和房价.ppt

中国房地产税和房价 MG国民经济学 丁毅 0.引言 定义：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 方法： 从价计征房产税。 (1）从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。 (2）房产税采用比例税率，依照房产余值从价计征的，税率为1.2%。 2. 从租计征房产税。 (1）从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 (2）房产税采用比例税率，依照房产租金收入计征的，税率为12%。 (3）对个人按照市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%的税率征收房产税。 征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。 0.引言 上海：规定从2011年1月28日起，凡在上海新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关(下文简称“主管税务机关”)申报办理房产税征免认定手续。 征收范围：包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。 征收标准：上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。 税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 计算方法：上海应税住房年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率。 0.引言 重庆： 1、征收对象 试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为： （1）个人拥有的独栋商品住宅。 （2）个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。 （3）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。 2、税率 （1）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。 （2）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。 以上细则说明房产税征收的目的之一是打压商品房交易量从而打压房价上升过猛的势头，同时满足了地方政府征税的需要，因此能够很好推动落实。 1.背景 合理性： 房产税是针对公民持有资产征税，这将成为一种更加有效的调节不同收入分配差距的手段。尤其是近年来社会不同群体间拥有财产的差距日益扩大，的确到了需要适当加以调节的时候了。 房产税的开征可以确保地方政府有一个稳定、持续的财政收入来源，以纠正这些年来各地政府过度依赖土地财政和扭曲政府职能的情况。 可以抑制将房地产作为虚拟金融资产过度炒作。 购房者应该为公共财政支出带来的房价增值买单。 依据： 放纵房产市场发展的做法不仅会加剧财富和收入分配的不公，由此造成的庞大房地产泡沫也会成为灾难性金融危机和经济危机的根源。（上世纪90年代日本爆发的金融危机，以及2008年美国爆发的金融危机） 税收对收入调节作用，房产税标准使得征税对象主体为拥有两套房以上的居民 1.背景 不合理性： 房产税显然是一种财产税，是公众为拥有房屋这种财产而纳的税。西方许多国家征财产税，因为公民的房产收益受到保障。作为国内多数民众最大私产的房屋，最大的产权不过只有70年；不同国情之下，是否应该征收房产税？ 在土地出让金占了房价多半部分的现实下，房产税很不合理。房子是建在土地上的，人们买房很大程度上就是在买土地和空间——人们既然为买房付了那么高的土地出让金，再征房产税就很牵强了，无疑是一种重复收税。任志强说过，所有实行房产税的国家，房屋持有前相关环节的门槛会大大降低，而我国现在有土地使用费、农田占用费等一大堆，还有增值税、营业税等。地方政府卖地时早征了70年的土地出让金，之后再征收房产税等于二次征税。 合法性问题。房产税这么重要的税种，当然应该像车船税立法一样，须由全国人大去立法的。根本没经过全国人大，而是依据那个1986年通过的《房产税暂行条例》（国务院制定，人大授权。2000年出台的《立法法》第八条规定“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”只能制定法律，即必须由全国人大制定条款），这显然存在深层次问题的，超脱了命题范畴。 2 房产税实行本身存在的问题 难题1： 对增量还是存量征收。从理论和公平性上说，房产税要收理应全部征收，不能只收增量，否则同房不同税。“横向”如果不公平，双轨制将造成资产定价的极大扭曲，失却调节住房与财富分配的功能，