2011成都东瑞置业高新区项目(140页)浅析.ppt

案例借鉴 * 宽窄巷子 项目概况——成都老城区由宽、窄、井巷子三条平行并排的老式街道、四合院落改造而成的特色商业、休闲旅游区。 项目特色——将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街。 以“成都生活精神”为线索，努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式。 老成都的闲适 新成都的时尚 都在巷子里，成都的宽窄巷子，做的是成都自有的文化和味道。 * 宽窄巷子 案例借鉴 案例借鉴 酒吧 特色产品 餐饮 零售 业态分布 * 宽窄巷子 经验借鉴： 独特的建筑形式配以具有特色的餐饮娱乐，使得两者相得益彰。 塑造项目的文化精髓是项目具备持续竞争力的关键。 具有鲜明特点的建筑形式对越发追求新鲜感的消费者有很大的吸引力。 案例借鉴 宽窄巷子凭借其独特的建筑形式以及文化运营。已经成为全国商业的典范。 项目名称： SOLANA(蓝色港湾） 项目类型： 购物中心 开发商： 背景蓝色港湾置业有限公司 建筑设计： 美国捷得（JERDE）国际建筑师事务所 景观设计： 泛亚国际 开业时间： 2008.04 轨道交通： 无 道路交通： 现状公交路线约5-6跳 地块现状： 开业 占地面积： 13万平方米 建筑面积： 15万平方米（地上6万；地下9万） 绿化率： 30.7% 车位数量： 地上：1300个；地下：800个 案例借鉴 SOLANA项目概述 商业定位： 集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式Life Style Shopping Center 目标消费者： 中高收入白领及外籍人群 业态比： 娱乐17% 酒吧17% 餐饮23% 零售43% 楼层情况： B1-F2，部分建筑有地上3层 单位商铺面积： 40—2000㎡ 签约率： 餐饮：80% FASHION:80% 租售策略及价格： 只租不售 电梯数量： 客梯8部，客货梯7部，观光梯1部，扶梯3—4部 客户代表： MUJI、GUESS、ONLY、JACKJONES、ZARA、AZONA、戴梦得、TWICE、SHE’S、TATA、BELLE、CLARKS、NIKE、一千一夜餐厅、Todai、马克西姆餐厅、美珍香、蕉叶才能听、星巴克、AFTERS、蝴蝶演艺吧、BHG精品超市、传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部 餐饮客户代表： Todai、拉丁餐厅、新沸腾渔乡、马克西姆餐厅、一千一夜餐厅、将太无二、青岛啤酒坊、美珍香、星巴克、蕉叶餐厅、大长今 车位数量： 地上：1300个；地下：800个 SOLANA业态布局 案例借鉴 SOLANA效果图 案例借鉴 商家访谈分析 对本项目的入住意愿 6 22 33 38 35 1 7 8 27 28 29 31 32 37 2 4 5 23 24 25 26 39 40 10 11 12 13 15 16 17 18 19 20 21 34 36 3 30 14 9 看具体条件 会 不予考虑 零售 餐饮 休闲娱乐 金融服务 57% 40% 3% 访谈的40家商户中，40%的商家对本项目持有感兴趣的态度，对本项目所在区域比较认同，认为周边有潜在消费力较强的群体，区域发展前景好，表示愿意关注本项目进一步发展； 57%的商家持观望态度，他们认为本案具有一定的地理优势，但目前人气较淡，如果有较好的商户组合规划，号召力较强的主力店的引入，则能够增加他们进入该项目的信心； 商家访谈结果小结 商家反映 目前新南天地的规划，使部分中高档零售商家对市场拓展呈现积极态度； 精品零售商户中，超市对本案的大区位较为认同，但对周边的商业发展和交通仍持观望态度，而百货认为本案附近已经有了凯德天府中心，因此对本案的看法比较保守，零售业态对本案紧邻站前广场以及未来消费力比较认同； 娱乐商户中，影院、KTV商户对本案所在区域比较认同，但他们认为未来周边将出现几个大型商业，因此，是否会进驻本案取决本案是否能够抢占未来市场先机及未来规划，而美容美体、健身依赖于商务氛围和居住氛围的商户对项目比较青睐； 餐饮商户对本案周边未来消费力较高且紧邻站前广场等优势比较认可，但部分知名餐饮品牌在附近已经布点，所以短期内对进驻本案意向非常有限； 金融服务内商户对本案持观望态度，主要原因为外资银行目前主要选择优质写字楼周边； 未来项目在商业氛围的营造、主题定位和后期营销将在很大程度上影响各类商家对本项目的未来入驻意愿。 商家访谈结果小结 项目策略 在商业定位和主题定位时，充分考虑各业态商家对本项目的