2013弘石湾运营思路沟通方案62p浅析.ppt

专业市场案例整合分析——家居建材业 1 2 3 4 槐安路家居一条街 东二环家居一条街 世界湾及正定家居基地 红星美凯龙 高柱家居批发市场 润德五金城 5 6 石家庄市整体家居建材市场发展较为成熟 石家庄开始进入大型家居发展阶段的泛滥时代 世界湾 超大体量家居项目产品品质具有一定的标杆性 家居建材专业市场发展空间受到一定制约； 特定人群的（如青年客群）的业态均为石家庄市中心区域，消费力有限； 1 2 3 本案 水上公园 益元百货 联盟路 友谊大街 4 5 2栋19F小体量产品，2梯2户，已全面封顶的亲水豪宅； 售价12000元/平米； 户型面积从133-212㎡； 212㎡ 173㎡ 全市户型以北客厅为主，最大化提高水上公园价值 林荫大院 项目整体体量约50万平米，容积率为3.15，户型面积90-180㎡，主力户型户型面积约为80-140㎡； 前期内部认购为8000元/平米； 全市首家全干挂石材立面的项目，客户对此认可度不高 林荫大院 项目依旧以新华区项目稀缺的区位为本案的核心认可度 林荫大院 项目景观示范区及规模较大的认可度也是提高项目品质的关键点 林荫大院 项目工程进度为项目支持目前快速销售的核心竞争力之一 区位 价格 户型 景观 物业 智能化 论产品品质而言，客户以“舒适”为核心的关注度，如景观及户型方面是客户的第一关注点，因此在目前阶段良好的景观体验区及售楼处既可满足客户的心理需求，达到溢价营销的效果； 由于石家庄市目前均价较低，导致石材立面以及高端的智能化住宅认可度相对较低，客户认为性价比不高； 项目前期展示及项目内外部景观环境作为高端项目的基础点 待售区 商业区 已售区 回迁区 待售区 待售区紧邻北二环，红色待售区调整为住宅区，不计划做商业，该区域与水上公园资源联动性不强，北侧具有环境嘈杂性； 黄色待售区以学校或办公部分，可适当进行调整 商业区占地约76亩，进深约231米，面宽约178米，相对商业而言规划存在难度，且北侧紧邻为规划路，路宽约15米； 项目限高为64米； 项目剩余产品线不足项目整体的50% ①地块整体较为方正，进深111米，面宽约201米，受高度限制，南侧其它组团或项目的日照限制，导致产品内部出现大型景观组团的可能性不高，北侧二环路导致北侧产品价值受到影响； 低价值区域 高价值区域 201米 111米 约60米 22F 18F 18F 18F 22F 入口 物业 ①北侧楼座降低容积率使用率，将更多的建筑面积给予南侧楼座；②通过18F—22F之间拉开楼间距，并合并原有规划楼座，产出景观面积，形成较大的空间空间，实现产品溢价； 北侧楼座以户型创新为核心卖点，目标定位为刚型需求，通过2梯3户打造出较好的产品，有效的利用土地面宽，将土地资源最大化；（北侧各单元面宽为30米； 105㎡ 89㎡ 宽HOUSE及空中庭院 东南侧楼座设置项目价值标杆产品，通过营销以及产品硬件拔高组团品质，实现溢价 236㎡ 135㎡ ①通过产品布局形式及一定的面积体现豪宅韵味，合计88套； 东南侧楼座设置项目价值标杆产品，通过营销以及产品硬件拔高组团品质，实现溢价 5000元/平米精装样板房 通过样板房提高对高端产品的溢价，提高项目整体品质 ①重新包装组团案名/LOGO以及推广调性，调整现有立面，与项目形成统一颜色，但形式及材质略有变化，并现房销售； ①重点强调社区景观设计，建议以法式皇家园林为设计原则，吻合项目整体风格，建议社区以大量水系为主，联动水上公园； 紧邻水上公园 皇家园林 宽HOUSE 亲水豪宅 231米 183米 沿规划路部分商业价值 不高，并且风险较大； 地块东西侧路网存在问题 应着力解决沿联盟路商业部分 对北侧商业部分的带动作用， 提升北侧商业的价值； 客源 吸引点 吸引点 ①非单一型大型商业； ①标的物大型商业开发式商业街； 水上公园游客地缘性居民区域型客户客群 Or 石家庄市客户群体 公园级商业形式 融合水上公园，形成市级商业的高度，提高知名度及特点 吸引点 融合水上公园，形成市级商业的高度，提高知名度及特点 益元百货的补充商业石家庄补充商业 相对稀缺的商业业态，并可形成商铺销售 水上公园 名品折扣 公园商业 Or 新华区商业中心 THANKS 弘石湾运营思路沟通方案 2013/7/3 开发区 桥东区 桥西区 新华区 长安区 正定新区 良村开发区 西部山前区 桥西、新华以行政为主，旧村改造为各区域近期的调整主体思路；其中桥西以新客站以西南高教区为核心依托，新华以西北部新华世贸中心为区域形象支撑； 桥东以商业、办公为主，重点发展第三产业的集中市场区域； 长安区为退二进三改造区域，目前仍以工业为主； 裕华区为公园数量最多，绿化面积最好的高端居住板块； 备注：①正定新区以政治联谊以及环