2015福星惠誉红桥城项目前期策划88p浅析.ppt

百步亭百街茂 总平图： B区现代城一区 安居苑A区 面积 数量 总面积 10-150㎡ 763个 5.3万㎡ 150-500㎡ 169个 3.6万㎡ 500㎡ 47个 10.1万㎡ 项目基本信息： 项目地址：后湖百步亭社区 总建筑面积：22.8万方 商业规划说明：在售商铺为百步亭13个社区的底商，95%为纯首层街铺，共1171个；目前在售为安居苑与现代城商铺 销售模式：直接销售（由于前期租户的租约在2013年11月统一到期，开发商将商铺销售给购铺者，由购铺者自行安排出租，自收租金） 在售商铺 面积区间 数量 配比 安居苑 （均价3万/㎡） 20-30㎡ 33 24.26% 30-40㎡ 73 53.68% 40-50㎡ 8 5.88% 50-60㎡ 20 14.71% 70-80㎡ 2 1.47% 现代城 （均价2万/㎡） 30-40㎡ 13 12.76% 50-60㎡ 20 19.61% 60-70㎡ 17 16.67% 70-80㎡ 15 14.71% 80㎡以上 37 36.27% * 项目评价及其影响力分析 百步亭百街茂 百步亭百街茂22.8万方，为百步亭社区13个小区的社区底商商业体量总和，百街茂前期为百步亭集团自持，对外出租，但商业业态并未统一规划； 2012年开始，百步亭集团将此22.8万方社区底商对外销售，后期不统一招商、统一管理，违背商业运营中“招商先行”的原则，实际销售过程中，去化较差； 因商业的建筑形式为临街型社区底商，且商业业态无统一规划，除日常居家消费，片区居民的逛街购物消费、休闲娱乐消费和高端餐饮消费均在外区域进行。 体量较大，但未统一规划业态布局，难以形成较强的影响力与竞争力 * 片区在售项目梳理总结： 项目名称 开盘时间 售价/租金 销售进展 开业时间 客群特征 经营现状 南国北都 2011.5 租金：一层110，二层60，三层40 运营中 2012.8 —— 项目西面姑嫂树路正在修建高架桥，在此背景下，项目商家入住率在80%左右，除了大润发超市，其余零售、餐饮和休闲娱乐人气不旺 新生活摩尔城 2010.9 租金：一层150，二层100，三层60 运营中 2011.8 —— 除家具、影院、电玩等大型主力店外，其余餐饮零售商家入住率不足50%，随着项目运营，不少商家因人气不足而撤场 幸福里 2012.6 售价：一层35000，二层25000，三层20000 售罄招商中 2013年底 客户以百步亭居民和后湖拆迁户为主，占比约70%，其余为来自汉口其他区域投资客，约占20%，外地专业投资客占比不大，仅10%左右 —— 汉口城市广场 2013.6 售价：一层43000，二层23000，三层16000 销售并招商 2014.5 后湖和杨汊湖拆迁户是本项目商业的主力客群，占比约70-80%，其余客户多为南国忠实的投资客，来源区域不局限 项目商业体量大，业态丰富，且区位优势较强，但就目前运营情况而言，儿童业态过多且杂乱，效果并不理想，需时间来兑现 百步亭金桥汇 2012.12 售价：一层35000，二层30000，三层20000 尾盘、招商 2014年底 后湖和杨汊湖拆迁户是主力，占60%左右，黄陂客户和后湖周边区域客户是项目次要客户，约占30%，省内市外客户占10%左右 —— 百步亭百街茂 2011.11 售价：27000均价；租金：80-120 在售 运营中 百步亭商圈客户是项目的主力客户，外区域客户较少，但整体销售不佳 项目共22.8万方，为百步亭13个社区的街铺，目前经营餐饮、服饰、家具、超市等满足日常居家需求的业态；现开发商收回并出售，后期不负责招商 客户有明显的区域性，片区拆迁户和专业投资客是项目主力客群 已开业商业经营状况不佳，人气不旺，商业无特色，吸引力不强；整体商业档次有待提高 * 项目位置 武汉市江岸区塔子湖东路以东，井南大道以北 开发商 武汉越秀嘉润房地产开发有限公司 建筑面积 46万平米 占地面积 16万平米 容积率 2.91 物业类型 高层 户型面积 88-134平米 销售价格 11500元/平米 交付标准 精装 开盘时间 2013.11.30 案例借鉴/基本情况 项目优势： 1、自带育才一小，还有两所幼儿园。 2、自带大体量商业，后期配套会逐步完善。 3、门前即是地铁八号线新春站。 4、有几栋楼可以看塔子湖，视野不错。 5、越秀品牌精装修，适合没有功夫打理装修的购房者。 案例借鉴/市场表现 面积段 供应套数 成交套数 成交比例 户型比例 80-100 947 642 67.8% 64% 100-120 - - - - 120-140 305 275 90.2% 21% 140-160 216 147 68.1% 15% 供应套数 成交套数 供应面积 成交面积 项目累计成交